Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - В.П. Кнышева

судей - А.В. Харланова и Е.С. Гетман

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора г. Москвы в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к А.А.В., А.Т.А. в интересах несовершеннолетнего А.А.А. 1993 года рождения, К.А.Ф., Т.О. о признании недействительными ордера, договоров, свидетельств о государственной регистрации права, истребовании имущества по надзорной жалобе представителя А.А.В. - Хохлова Сергея Игоревича на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июля 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения А.А.В., А.Т.А., их представителя Хохлова С.И., поддержавших доводы надзорной жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей надзорную жалобу оставить без удовлетворения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

прокурор ЦАО г. Москвы в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее - ДЖП и ЖФ г. Москвы) обратился в суд с иском к А.А.В., А.Т.А., представляющей свои интересы и интересы несовершеннолетнего А.А.А., К.А.Ф., Т.О. о признании недействительным ордера, договоров, свидетельства о государственной регистрации права, истребовании имущества, указывая, что 27 августа 2002 г. между Т.О. и К.А.Ф. совершен обмен жилыми помещениями, по которому К.А.Ф. передала в пользование Т.О. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, которую занимала по договору социального найма, а Т.О. передал К.А.С. в собственность принадлежащую ему квартиру по адресу: <...>. Данный обмен разрешен решением Московского государственного коммерческого агентства "Мосжилсервис" (далее - МГКА "Мосжилсервис") N 34 от 27 августа 2002 г., и Т.О. выдан обменный ордер 2 сентября 2002 г.

23 января 2003 г. между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Т.О. заключен договор передачи квартиры в собственность Т.О. выдано свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение. 2 апреля 2003 г. Т.О. продал квартиру А.А.В.

В ходе расследования уголовного дела установлено, что при обмене жилыми помещениями между К.А.Ф. и Т.О. последним представлены подложные документы, поскольку квартиры по адресу: <...> не существует. В результате незаконных сделок квартира по ул. Пронской выбыла из собственности г. Москвы помимо воли собственника.

Решением Кузьминского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2007 г. иск удовлетворен частично - признаны недействительными: обменный ордер от 2 сентября 2002 г. на квартиру, расположенную по адресу: <...>, выданный на имя Т.О.; договор передачи квартиры в собственность Т.О.; свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Т.О.; указанная квартира истребована из владения А-вых А.В., Т.А., А.А., с выселением их с занимаемой жилой площади и возвращением квартиры в собственность ДЖП и ЖФ г. Москвы. В удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 2 апреля 2002 г., заключенного между Т.О. и А.А.В., а также свидетельства о регистрации права собственности А.А.В. на указанную квартиру отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июля 2007 г. решение суда оставлено без изменения.

Определением судьи Московского городского суда от 16 ноября 2007 г. в передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказано.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2008 г. отказано в передаче надзорной жалобы А.А.В. и А.Т.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной надзорной жалобе заявителем ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных судебных постановлений как незаконных.

Определением Заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 15 декабря 2008 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2008 г. отменено и дело, истребованное 30 сентября 2008 г., вместе с жалобой передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, для обмена жилыми помещениями между К.А.Ф. и Т.О. представлены подложные документы. При совершении сделки по обмену взамен квартиры, расположенной по адресу: <...>, другая квартира, расположенная по адресу: <...>, предоставлена не была, поскольку не существовала, что подтверждалось справкой МУП "Старицажилкомхоз" N 702 от 24 декабря 2003 г.

На основании справки Управления юстиции Российской Федерации по Тверской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд установил также, что регистратор по фамилии Садыкова Ф.Ф., якобы подписавшая свидетельство о государственной регистрации прав К.А.Ф. и Т.О. на квартиру, расположенную в г. Старица Тверской области, в качестве регистратора в Старицком филиале указанного Управления на работала.

Разрешая дело, суд указал, что при таких обстоятельствах исковые требования прокурора о признании недействительной сделки по обмену жилыми помещениями и обменного ордера N 070060 серии 92 от 2 сентября 2002 г., выданного на квартиру, расположенную по адресу: <...>, на имя Т.О. подлежат удовлетворению на основании ст. 168 ГК Российской Федерации.

Признав недействительной сделку по обмену жилыми помещениями, суд пришел к выводу о том, что недействительной должна быть признана и сделка по передаче квартиры в собственность Т.О., который завладел ею вопреки требованиям закона, и удовлетворил требования прокурора о признании недействительными договора передачи от 23 января 2003 г. квартиры в собственность Т.О. а также свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Т.О.

Признав А.А.В. добросовестным приобретателем квартиры расположенной по адресу: <...>, суд истребовал из владения А.А.В., А.Т.А. и А.А.А. указанное жилое помещение, выселив их с занимаемой площади и возвратив указанную квартиру в собственность ДЖП и ЖФ г. Москвы. При этом суд сослался на то, что указанная квартира, принадлежащая на праве собственности г. Москве, выбыла из его владения незаконно и против его воли. В удовлетворении исковых требований прокурора в части признания недействительным договора купли - продажи квартиры, заключенного 2 апреля 2002 г. между Т.О. и А.А.В., а также свидетельства о регистрации права собственности А.А.В. на данное жилое помещение было отказано.

С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с выводами судебных инстанций в той части, в которой были удовлетворены исковые требования прокурора, нельзя согласиться по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, квартиру, расположенную по адресу: <...>, по договору социального найма занимала К.А.Ф.

27 августа 2002 г. Т.О. и К.А.Ф. подали в МГКА "Мосжилсервис" заявления об обмене жилой площади, согласно которым Т.О. предложил к обмену принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <...>, а К.А.Ф. вышеуказанную квартиру в г. Москве (т. 1 л.д. 8 - 9, л.д. 14 - 15). При этом Т.О. в подтверждение своих прав на квартиру в г. Старица представил договор купли - продажи с Костиным В.В. от 22 августа 2002 г., заверенный нотариусом Конюховым А.С. и свидетельство о праве собственности от 22 августа 2002 года (т. 1 л.д. 19 - 20).

В соответствии с протоколом заседания комиссии МГКА "Мосжилсервис" N 34 от 27 августа 2002 г. Т.О. и К.А.Ф. разрешен обмен указанных жилых помещений (т. 1 л.д. 18). На основании этого разрешения К.А.Ф. купила у Т.О. квартиру, расположенную в <...> (т. 1 л.д. 22 - 23). 29 августа 2002 г. К.А.Ф. выдано свидетельство о регистрации права собственности (т. 1 л.д. 24), а Т.О. 2 сентября 2002 г. выдан обменный ордер (т. 1 л.д. 25).

23 января 2003 г. между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Т.О. заключен договор передачи квартиры, расположенной по адресу: <...>, в собственность Т.О. Договор зарегистрирован в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) 21 февраля 2003 г. (т. 1 л.д. 47).

2 апреля 2003 г. Т.О. по договору купли-продажи продал спорную квартиру А.А.В. (т. 1 л.д. 34 - 35). 9 апреля 2003 г. А.А.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 36).

На момент рассмотрения дела в суде в квартире N 113, расположенной по адресу: <...>, зарегистрированы и проживали А.А.В. вместе с женой А.Т.А. и несовершеннолетним сыном А.А.А. (т. 2 л.д. 97).

Согласно п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу указанной нормы, направленной на защиту интересов добросовестного приобретателя как участника гражданского оборота, собственник спорного имущества должен, в частности, доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства, связанные с установлением факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.

Однако суд, устанавливая эти обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, не учел следующего.

В соответствии с действовавшим на момент возникновения спора Временным положением о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденным распоряжением Департамента муниципального жилья г. Москвы N 74 от 9 апреля 1996 г., вопрос об обмене жилыми помещениями рассматривался исключительно на комиссии МГКА "Мосжилсервис".

Таким образом, МГКА "Мосжилсервис" была единственной организацией, уполномоченной Департаментом муниципального жилья г. Москвы (представляющего интересы г. Москвы) на проверку и выдачу соответствующих документов. При этом именно МГКА "Мосжилсервис", действуя в интересах собственника, принимая коллегиальное решение по данному вопросу и выразив одобрение на совершение сделки по обмену жилой площади, выразило волю собственника спорной квартиры - города Москвы.

В дальнейшем указанная квартира была передана собственником сначала по договору социального найма, а затем и в собственность - Т.О., который впоследствии продал ее А.А.В., право собственности которого зарегистрировано Москомрегистрацией.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Органы государственной регистрации прав производят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость.

В соответствии с Положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы от 8 сентября 1998 г. N 922-РМ учреждение юстиции по регистрации прав на территории города Москвы является государственным органом города Москвы, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Таким образом, все юридически значимые действия по проверке и производству регистрации прав на спорную квартиру осуществлялись на основе законодательных актов, принятых органами г. Москвы. Эти органы действовали в интересах г. Москвы. Воля собственника - г. Москвы, реализуемая через свои уполномоченные органы, была выражена при производстве обмена и выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Однако при вынесении постановлений суды первой и кассационной инстанций не применили указанные нормы, что повлекло за собой принятие незаконных судебных актов, а также не установили, была ли проявлена необходимая осмотрительность со стороны МГКА "Мосжилсервис", давшего разрешение на обмен жилых помещений в один день с подачей соответствующего заявления.

Кроме того, отказывая в признании недействительным договора купли - продажи квартиры <...> между А.А.В. и Т.О., а также признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на нее, суды вынесли противоречивые постановления, в результате которых А.А.В., формально оставаясь собственником квартиры <...>, фактически был лишен права владения и пользования указанным жилым помещением, поскольку был выселен из него с членами своей семьи.

По изложенным основаниям Судебная коллегия находит, что допущенные судом и названные выше нарушения являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов семьи А-вых, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июля 2007 г. в части признания недействительными обменного ордера, договора передачи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности, истребования квартиры и выселения А.А.В., А.Т.А., А.А.А. отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение.