Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Горшкова В.В.

судей - Пчелинцевой Л.М., Харланова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Шестаковой О.И., Пасичной Ю.А., Евдокимовой Т.Н., Лукину О.В., Болтенко Н.М. о признании недействительными обменного ордера и договора передачи жилого помещения в собственность, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении по представлению заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 июля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 15 октября 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав объяснения прокурора Генеральной прокуратуры Кротова А.В., поддержавшего представление, адвоката Цыганова А.В. - представителя Болтенко Н.М., поддержавшего представление, Новоселова Д.Ф. - представителя Шестаковой О.И., поддержавшего доводы представления прокурора, Шестакову О.И., Пасичную Ю.А., представителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Спесивцеву С.В., возражавшую против удовлетворения представления и отмены судебных постановлений, представителя Московского городского центра арендного жилья Федосову К.А., оставившую вопрос на усмотрение суда, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в Гагаринский районный суд г. Москвы с иском к Шестаковой О.И., Пасичной Ю.А., Евдокимовой Т.Н., Лукину О.В., Болтенко Н.М. о признании недействительным обменного ордера и договора передачи жилого помещения в собственность, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, указывая в обоснование исковых требований, что нанимателем квартиры N <...> дома <...> являлся Ракчеев А.Е., который умер 15 марта 2000 г. 08 июля 2003 г. Евдокимовой Т.Н. на основании фальсифицированных материалов обмена с Ракчеевым А.Е. был выдан обменный ордер на спорное жилое помещение, в дальнейшем к Евдокимовой Т.Н. в спорное жилое помещение в качестве супруга вселился Лукин О.В. 28 ноября 2003 г. он произвел обмен спорной площади с Болтенко Н.М., которая приватизировала спорное жилое помещение по договору передачи от 27 апреля 2005 г. и 01 сентября 2005 г. продала квартиру по договору купли-продажи Шестаковой Н.М.

В обоснование заявленных требований истец указал, что поскольку умершим в 2000 году нанимателем Ракчеевым А.Е. обмен спорного жилого помещения с Евдокимовой Т.Н. совершен быть не мог, вселение последней по обменному ордеру является незаконным, квартира выбыла из владения города Москвы помимо воли собственника и подлежит истребованию из чужого незаконного владения посредством использования правового механизма, установленного ст. 302 ГК Российской Федерации.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 июля 2009 г. постановлено признать недействительным обменный ордер от 08 июля 2003 г. на жилое помещение по адресу: <...>, на имя Евдокимовой Т.Н.

Признать недействительным договор передачи жилого помещения по адресу: <...> от 27 апреля 2005 г. в собственность Болтенко Н.М.

Признать право собственности города Москвы на жилое помещение по адресу: <...>.

Истребовать из чужого незаконного владения Шестаковой О.И. жилое помещение по адресу: <...>.

Выселить Шестакову О.И., Пасичную Ю.А. из жилого помещения по адресу: <...>, без предоставления иного жилого помещения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 15 октября 2009 г. решение районного суда оставлено без изменения.

В представлении заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2010 г. представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г. с делом передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в представлении, возражения на представление, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания предусмотренные ст. 387 ГПК Российской Федерации для отмены судебных постановлений в порядке надзора.

В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и кассационной инстанций, что выразилось в следующем.

Судом установлено, что нанимателем трехкомнатной квартиры по адресу: <...>, общей площадью 52,95 кв. метров являлся Ракчеев А.Е.

15 марта 2000 г. Ракчеев А.Е. умер.

Евдокимова Т.Н. с 30 апреля 2003 г. являлась собственником однокомнатной квартиры по адресу: <...>.

8 июля 2003 г. на основании заявления Евдокимовой Т.Н. от 23 июня 2003 г. ГУП "Мосжилсервис" был выдан обменный ордер N 072647 для совершения обмена квартир с умершим Ракчеевым А.Е. (т. 1, л.д. 111 - 113).

Ракчеев А.Е. был снят с регистрационного учета 15 июля 2003 г. по отрывному талону формы N 6, выбыл по адресу: <...>, однако по сведениям адресного бюро ОУФМС России по Московской области в Зарайском районе прописанным (выписанным) не значится (т. 1, л.д. 231 - 232).

28 октября 2003 г. в качестве супруга Евдокимовой Т.Н. в квартире, по поводу которой возник спор, зарегистрирован Лукин О.В., а на следующий день, 29 октября 2003 г., Евдокимова Т.Н. снялась с регистрационного учета, выбыв по адресу: <...>.

28 ноября 2003 г. Болтенко Н.М. был выдан обменный ордер N 073783 серии 92 на право вселения в спорное жилое помещение в порядке обмена с Лукиным О.В. (т. 1, л.д. 73).

В настоящее время местонахождение Лукина О.В. и Евдокимовой Т.Н. неизвестно. Решением Зарайского городского суда от 03 августа 2007 г. Евдокимова Т.Н. признана безвестно отсутствующей (т. 1, л.д. 97 - 99).

27 апреля 2005 г. между Болтенко Н.М. и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы был заключен договор передачи спорной квартиры в собственность (т. 1, л.д. 165).

После получения правоустанавливающих документов Болтенко Н.М. продала спорное жилое помещение Шестаковой О.И. по договору купли-продажи от 01 сентября 2005 г. (т. 1, л.д. 151), стоимость жилого помещения, указанная в договоре, составляла <...> руб.

14 февраля 2006 г. в спорное жилое помещение зарегистрировалась внучка Шестаковой О.И. - Пасичная Ю.А.

Удовлетворяя заявленные Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение выбыло из городского жилищного фонда Москвы незаконным путем, на основании фальсифицированных материалов обмена с умершим нанимателем квартиры Ракчеевым А.Е., то есть помимо воли собственника. Шестакова О.И. не может являться добросовестным приобретателем, поскольку при той степени разумности и осмотрительности, которая предполагается у участников гражданского оборота, не была лишена возможности предпринять действия, связанные с проверкой юридической судьбы спорной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда согласилась с решением суда первой инстанции.

Однако Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с вынесенными судебными постановлениями нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, Гражданским кодексом Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что Шестакова О.И. приобрела квартиру, по поводу которой возник спор, у Болтенко Н.М., право собственности последней зарегистрировано Главным управлением федеральной регистрационной службы (ГУФРС) по г. Москве на основании договора о передаче от 27 апреля 2005 г.

На момент приобретения квартиры права продавца никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц, о которых было бы известно.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Иных условий или оснований, чем осведомленность приобретателя об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое производит отчуждение, положения закона для признания добросовестным приобретателем не предусматривают.

В силу п. 3 ст. 10 ГК Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Шестакова О.И. указывала, что является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку она не знала и не могла знать, что титульный собственник имущества, приобретший право на жилое помещение по договору передачи, заключенному с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, не имел право отчуждать данное имущество.

Суд, в нарушение закона связал добросовестность приобретателя с дополнительными основаниями, а именно: разумностью и осмотрительностью, которая предполагается у участников гражданского оборота, указав, что приобретатель спорной квартиры Шестакова О.И. не была лишена возможности предпринять действия, связанные с проверкой юридической судьбы спорной квартиры, что противоречит указанной норме закона.

Из решения суда не усматривается, для реализации каких предписаний закона, при отсутствии на момент приобретения квартиры спора по поводу прав на нее либо притязаний третьих лиц, Шестакова О.И. должна была проверить законность приобретения прав на имущество предыдущими собственниками; а также, каким образом действия, которые, по мнению суда, должна была совершить именно Шестакова О.И. - проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры - могли повлиять на ее осведомленность об отсутствии права у предыдущего собственника отчуждать имущество.

В силу ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Граждане в силу п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации свободны в заключении договора.

Однако суд без учета данных положений сделал вывод об отсутствии оснований для признания Шестаковой О.И. добросовестным приобретателем, вменив в обязанность покупателя при заключении договора проверять такие обстоятельства, касающиеся действительности предыдущих сделок, как адреса выбытия предыдущих владельцев квартиры.

Признавая право собственности Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на спорное имущество и указывая на то, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, суд не учел, что произведенный при участии Комиссии по обмену жилой площадью МГКА "Мосжилсервис" обмен не лишил собственника прав на это имущество, а переход права собственности состоялся посредством заключения договора передачи квартиры в собственность граждан.

Таким образом, сам Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы являлся участником сделки, в результате которой имущество выбыло из его владения.

Суд в нарушение принципа равенства сторон не исследовал вопрос о том, по каким причинам истец, заключая договор передачи квартиры в собственность граждан от 27 апреля 2005 г., не проверил обстоятельства приобретения прав на данную квартиру Болтенко Н.М., вменив тем не менее данную обязанность покупателю по последующему договору купли-продажи.

При этом следует учесть, что на момент заключения договора передачи Ракчеев А.Е. уже был снят с регистрационного учета и имелась данные о его смерти и времени ее наступления, поскольку Ракчеев А.Е. скончался в государственном медицинском учреждении г. Москвы и личность умершего была установлена. 25 марта 2000 г. Люблинским отделом ЗАГСа г. Москвы составлена актовая запись о смерти Ракчеева А.Е. за N 2094. По факту смерти органами внутренних дел проводилась проверка.

Между тем суд пришел к выводу, что Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы не было известно о смерти Ракчеева А.Е.

Кроме того, решение суда принято с нарушением норм ст. 181, 196 ГК Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заявлены несколько взаимосвязанных между собой требований: о признании недействительными обменного ордера и договора передачи жилого помещения в собственность, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, выселении.

В судебном заседании ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, в применении которого судом отказано по мотиву того, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своего права истцу стало известно лишь 1 августа 2008 года, а с иском в суд Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился 18 августа 2008 г.

Однако судом не учтено то, что срок исковой давности подлежит исчислению по каждому заявленному требованию отдельно.

В силу положений п. 1 ст. 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

При этом указанные положения не допускают возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от фактора осведомленности истца о недействительности (ничтожности) сделки, поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности.

Признавая недействительными обменный ордер от 08 июля 2003 г. на жилое помещение по адресу: <...>, на имя Евдокимовой Т.Н. и договор передачи в собственность данной квартиры Болтенко Н.М. от 27 апреля 2005 г., судом не были приняты во внимание требования ст. 181 ГК Российской Федерации.

Что касается требований предъявленных к Шестаковой О.И. об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, то в данном случае правом на виндикацию можно воспользоваться только в течение срока исковой давности, который на основании ст. 196 ГК Российской Федерации установлен в три года. При определении момента начала течения срока исковой давности по виндикационному иску следует учитывать, когда собственник (или законный владелец) узнал о нарушении своего права лицом, к которому может быть предъявлен виндикационный иск.

В связи с изложенным следует признать, что судом при разрешении спора допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, вследствие чего состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 июля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 15 октября 2009 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.