Сделать домашней|Добавить в избранное
 



 
Гладышева Светлана - Центр защиты жилья и жилищных прав

За­щита прав добросовестных приобретателей



Данный сайт создан в целях информирования собственников и потенциаль­ных по­ку­па­те­лей квар­тир (земельных участков) о сущес­тву­ю­щих для них рис­ках произ­воль­но­го изъ­я­тия у них дан­но­го ви­да иму­ще­ства - су­ды от­ни­ма­ют квар­ти­ры, земли у граж­дан под пред­ло­гом то­го, что ра­нее имущество не­за­кон­но вы­бы­ли из го­су­дар­ствен­ной или му­ни­ци­паль­ной соб­ствен­но­сти, умал­чи­вая о том, что это не­за­кон­ное вы­бы­тие про­изо­шло при пря­мом уча­стии или по­пу­ститель­стве тех са­мых ор­га­нов вла­сти, ко­то­рые за­тем по­да­ют ис­ки об изъ­я­тии имущества у граж­дан.     

Сайт бу­дет по­ле­зен и тем лю­дям, в от­но­ше­нии ко­то­рых ор­га­ны вла­сти уже ини­ци­и­ро­ва­ли су­деб­ные пре­сле­до­ва­ния, на­прав­лен­ные на ли­ше­ние их квар­тир, земельных участков и вы­се­ле­ние под вы­ше­ука­зан­ным пред­ло­гом – воз­мож­но, эти лю­ди най­дут на дан­ном сай­те по­лез­ную для се­бя ин­фор­ма­цию, ко­то­рая по­мо­жет им за­щи­тить­ся от не­спра­вед­ли­во­го изъ­я­тия у них собственности.     
Руководитель АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав»Гладышева Светлана

Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру ?



Итак, Вы ре­ши­ли при­об­ре­сти квар­ти­ру. Же­ла­ние по­нят­ное, но опас­ное. Пред­ла­га­ем Вам не­сколь­ко ре­ко­мен­да­ций, ко­то­ры­ми Вы про­сто обя­за­ны вос­поль­зо­вать­ся для то­го, что­бы сни­зить рис­ки по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры.

Пре­ду­пре­жда­ем сра­зу, что все ни­же­опи­сан­ное не преду­смот­ре­но ни од­ним за­ко­ном, го­су­дар­ство так и не сфор­му­ли­ро­ва­ло пра­вил по­куп­ки и про­да­жи квар­тир, вы­пол­не­ние ко­то­рых га­ран­ти­ро­ва­ло бы по­ку­па­те­лю, что го­су­дар­ство ни­ко­гда не бу­дет, не толь­ко от­ни­мать квар­ти­ру, но и во­об­ще предъ­яв­лять ка­кие-ли­бо пре­тен­зии к граж­да­ни­ну в свя­зи с при­об­ре­те­ни­ем им той или иной квар­ти­ры. Все ни­же­опи­сан­ное ос­но­ва­но на по­лу­офи­ци­аль­ных и не­офи­ци­аль­ных пре­тен­зи­ях к граж­да­нам, ис­хо­дя­щих от ор­га­нов вла­сти, ко­то­рые сна­ча­ла при­ни­ма­ли уча­стие или по­пу­сти­тель­ство­ва­ли хи­ще­нию го­су­дар­ствен­но­го (му­ни­ци­паль­но­го) иму­ще­ства, а ко­гда их при­зва­ли к от­ве­ту, они пе­ре­ло­жи­ли всю от­вет­ствен­ность на граж­дан, не име­ю­щих от­но­ше­ния к ма­хи­на­ци­ям с квар­ти­ра­ми.


Что же нуж­но по­ста­рать­ся сде­лать про­сто­му граж­да­ни­ну при по­куп­ке квар­ти­ры?
  • Вам не­об­хо­ди­мо лич­но осмот­реть квар­ти­ру. По­про­си­те про­дав­ца по­ка­зать по­этаж­ный план и экс­пли­ка­цию квар­ти­ры, вы­дан­ную ор­га­ни­за­ци­ей, осу­ществ­ля­ю­щей го­су­дар­ствен­ный тех­ни­че­ский учет и тех­ни­че­скую ин­вен­та­ри­за­цию объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти. Срав­ни­те дан­ные вы­ше­ука­зан­ных до­ку­мен­тов с ре­аль­ной об­ста­нов­кой в квар­ти­ре. По­об­щай­тесь с людь­ми, про­жи­ва­ю­щи­ми в со­сед­них квар­ти­рах, что­бы по­лу­чить как мож­но боль­ше ин­фор­ма­ции об ис­то­рии квар­ти­ры, ее быв­ших и ны­неш­них вла­дель­цах (луч­ше все­го вы­ше­ука­зан­ные дей­ствия осу­ществ­лять в со­про­вож­де­нии про­дав­ца квар­ти­ры или, как ми­ни­мум, по­про­сить у про­дав­ца ко­пию его пас­пор­та с тем, что­бы по­ка­зать ее со­се­дям – сде­лать это нуж­но для то­го, что­бы убе­дить­ся в том, что имен­но про­да­вец яв­ля­ет­ся вла­дель­цем дан­ной квар­ти­ры). И за­пом­ни­те, что мно­гие кри­ми­наль­ные квар­ти­ры ра­нее на­хо­ди­лись во вла­де­нии оди­но­ко про­жи­ва­ю­щих лю­дей (рас­смат­ри­вая ва­ри­ан­ты с пред­ло­же­ни­я­ми по­доб­ных квар­тир, будь­те осо­бен­но вни­ма­тель­но). Как пра­ви­ло, уже на дан­ном эта­пе по­куп­ки квар­ти­ры мож­но вы­явить боль­шин­ство со­мни­тель­ных квар­тир.
Не­об­хо­ди­мо по­пы­тать­ся вы­яс­нить у про­дав­ца квар­ти­ры ис­тин­ную при­чи­ну ее про­да­жи.
  • Все­гда об­ра­щай­те вни­ма­ние на сто­и­мость квар­ти­ры. Ес­ли сто­и­мость квар­ти­ры су­ще­ствен­но от­ли­ча­ет­ся от сред­ней це­ны на рын­ке не­дви­жи­мо­сти, то от по­куп­ки та­кой квар­ти­ры име­ет смысл от­ка­зать­ся - за­ни­жен­ная в до­го­во­ре це­на квар­ти­ры мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­ку­па­те­ля квар­ти­ры.

  • Вни­ма­тель­но изу­чи­те пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие до­ку­мен­ты на квар­ти­ру. Край­не же­ла­тель­но про­сле­дить преды­ду­щие сдел­ки с дан­ной квар­ти­рой. Ко­гда при­об­ре­та­лась? По ка­кой це­не? Эта ин­фор­ма­ция по­мо­жет Вам вы­явить квар­ти­ру, ко­то­рая пе­ре­про­да­ва­лась за ко­рот­кое вре­мя не­сколь­ко раз. Со­вер­ше­ние двух, трех или бо­лее сде­лок в от­но­ше­нии квар­ти­ры в те­че­ние ме­ся­ца, двух, трех или по­лу­го­да мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­след­не­го по­ку­па­те­ля квар­ти­ры. Осо­бое вни­ма­ние сле­ду­ет уде­лять си­ту­а­ци­ям, ко­гда про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся в те­че­ние от­но­си­тель­но ко­рот­ко­го вре­ме­ни по­сле по­лу­че­ния про­дав­цом до­ку­мен­тов о ее при­ва­ти­за­ции или на­сле­до­ва­нии (в том чис­ле на ос­но­ва­нии су­деб­ных ре­ше­ний).

  • В обязательном порядке необходимо получить документы по предыдущим сделкам и особенно по наследникам. Конечно это затруднительно, но в большинстве случаев именно нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имя первого владельца возможно по поддельным документам. В первую очередь проверить информацию об открытом наследственном деле в Реестре наследственных дел на сайте https://notariat.ru. Дополнительную информацию, например, свидетельство о смерти, о рождении можно получить в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния на сайте https://zags.nalog.ru

  •  Вни­ма­тель­но изу­чи­те лич­ные до­ку­мен­ты про­дав­ца (хо­ро­ший ва­ри­ант это по­про­сить про­дав­ца пред­ста­вить справ­ку обо всех ран­нее вы­дан­ных пас­пор­тах). Вы­да­ча но­во­го пас­пор­та про­дав­цу не­за­дол­го до со­вер­ше­ния сдел­ки долж­на на­сто­ра­жи­вать, как и яв­но но­вая фо­то­гра­фия в ста­ром пас­пор­те. И ес­ли ра­зум­ных объ­яс­не­ний дан­но­му об­сто­я­тель­ству от про­дав­ца Ва­ми не по­лу­че­но или объ­яс­не­ния вы­зы­ва­ют со­мне­ния, то луч­ше от­ка­зать­ся от сдел­ки. Не­об­хо­ди­мо уде­лить осо­бое вни­ма­ние до­ку­мен­там про­дав­ца квар­ти­ры, на­хо­дя­щей­ся в Ва­шем ре­ги­о­не в си­ту­а­ции, ко­гда сам про­да­вец или его пред­ста­ви­тель за­ре­ги­стри­ро­ван на тер­ри­то­рии дру­го­го ре­ги­о­на. На этой же ста­дии це­ле­со­об­раз­но убе­дить­ся  в дее­спо­соб­но­сти про­дав­ца, для че­го не­об­хо­ди­мо за­про­сить у не­го до­ку­мен­ты из ме­ди­цин­ско­го учре­жде­ния о том, что он не со­сто­ит на уче­те в свя­зи с на­ли­чи­ем у не­го пси­хи­че­ско­го за­бо­ле­ва­ния, ал­ко­голь­ной  или нар­ко­ти­че­ской за­ви­си­мо­сти.

  • Ес­ли про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся че­рез пред­ста­ви­те­ля соб­ствен­ни­ка, то вни­ма­ние долж­но быть уде­ле­но не толь­ко пас­пор­ту дан­но­го ли­ца, но и со­дер­жа­нию до­ве­рен­но­сти. Край­не же­ла­тель­но про­ве­рить дей­стви­тель­но ли до­ве­рен­ность вы­да­ва­лась имен­но про­дав­цом,  у ко­то­ро­го Вы на­ме­ре­ны при­об­ре­сти квар­ти­ру, дей­стви­тель­но ли она удо­сто­ве­ря­лась тем но­та­ри­усом и на тот срок, ко­то­рые в ней ука­за­ны. Да­же ес­ли до­ве­рен­ность по­сле вы­ше­опи­сан­ной про­вер­ки не вы­зы­ва­ет у Вас со­мне­ний, в Ва­ших ин­те­ре­сах лич­но по­зна­ко­мить­ся с соб­ствен­ни­ком квар­ти­ры, а так­же вы­пол­нить осталь­ные на­ши ре­ко­мен­да­ций.

  •  Не­об­хо­ди­мо по­лу­чить ин­фор­ма­цию у про­дав­ца о на­ли­чии у не­го су­пру­га или быв­ших су­пру­гов, а так­же де­тей, их пра­вах на квар­ти­ру.

  • Са­мо­сто­я­тель­но за­про­си­те ин­фор­ма­цию об ин­те­ре­су­ю­щей Вас квар­ти­ре из Еди­но­го го­су­дар­ствен­но­го ре­ест­ра прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним, что­бы убе­дить­ся в том, что на мо­мент пред­ло­же­ния к про­да­же квар­ти­ра не на­хо­дит­ся под аре­стом, не за­ло­же­на, а так­же в том, что ее вла­дель­цем яв­ля­ет­ся имен­но про­да­вец.

  • По­ста­рай­тесь по­лу­чить в су­де по ме­сту на­хож­де­ния квар­ти­ры ин­фор­ма­цию об име­ю­щих­ся в про­из­вод­стве су­да де­лах (ес­ли они есть), от­но­ся­щих­ся к дан­ной квар­ти­ре (хо­тя это прак­ти­че­ски не­воз­мож­но).

  • Сов­мест­но (это важ­ный мо­мент) с про­дав­цом за­про­си­те Еди­ный жи­лищ­ный до­ку­мент или вы­пис­ку из до­мо­вой кни­ги, что­бы убе­дить­ся в от­сут­ствии за­ре­ги­стри­ро­ван­ных в квар­ти­ре лиц (оп­ти­маль­ным ва­ри­ан­том яв­ля­ет­ся по­лу­че­ние не­офи­ци­аль­ным пу­тем  пол­ной (с да­ты по­строй­ки до­ма) вы­пис­ки из до­мо­вой кни­ги со све­де­ни­я­ми обо всех ко­гда-ли­бо офи­ци­аль­но про­жи­вав­ших в квар­ти­ре лю­дях). Убе­ди­тесь в над­ле­жа­щем ис­пол­не­нии про­дав­цом обя­зан­но­стей по опла­те жи­лищ­но-ком­му­наль­ных услуг.                              
  • Обя­за­тель­но ука­зы­вай­те в до­го­во­ре пол­ную це­ну, за ко­то­рую Вы по­ку­па­е­те квар­ти­ру. Сде­лать это – в Ва­ших ин­те­ре­сах. Ес­ли по ка­ким-то при­чи­нам сдел­ку при­зна­ют не­дей­стви­тель­ной в бу­ду­щем, то Вы смо­же­те вер­нуть толь­ко те день­ги, ко­то­рые ука­за­ны в до­го­во­ре. Обыч­но си­ту­а­ция с за­ни­же­ни­ем це­ны встре­ча­ет­ся то­гда, ко­гда речь идет о про­да­же не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­щей­ся  в соб­ствен­но­сти у вла­дель­ца ме­нее трех лет. За­ни­же­ни­ем це­ны в до­го­во­ре про­да­вец пы­та­ет­ся сни­зить на­ло­го­вые вы­пла­ты, свя­зан­ные с со­вер­ше­ни­ем сдел­ки, но это мо­жет быть сде­ла­но и в мо­шен­ни­че­ских це­лях.

  • В це­лях Ва­шей лич­ной без­опас­но­сти про­во­ди­те рас­че­ты по сдел­ке толь­ко че­рез банк (бан­ков­скую ячей­ку или бан­ков­ский счет). Но и здесь встре­ча­ют­ся вся­ко­го ро­да улов­ки мо­шен­ни­ков. Вни­ма­тель­но чи­тай­те усло­вия до­сту­па к ячей­ке. Слиш­ком слож­ная для Вас про­це­ду­ра до­сту­па к ячей­ке по­сле за­клад­ки де­нег долж­на Вас на­сто­ро­жить.

Ес­ли про­да­вец квар­ти­ры про­яв­ля­ет не­по­ни­ма­ние по по­во­ду Ва­ших со­мне­ний, а так­же Ва­шей тща­тель­но­сти при про­вер­ке до­ку­мен­тов и от­ка­зы­ва­ет Вам в со­дей­ствии, то мы ре­ко­мен­ду­ем от­ка­зать­ся от по­куп­ки квар­ти­ры у это­го ли­ца.

Как правильно покупать квартиру?

ещё: Воз­мож­но, не во всех слу­ча­ях при­об­ре­те­ния квар­ти­ры Вы счи­та­е­те не­об­хо­ди­мым об­ра­щать­ся за по­мо­щью к юри­стам, но, на­при­мер, ес­ли Вы при­об­ре­та­е­те квар­ти­ру у за­строй­щи­ка, в том чис­ле пу­тем уча­стия в до­ле­вом стро­и­тель­стве, а так­же у лиц, по­лу­чив­ших не­дви­жи­мость в по­ряд­ке на­сле­до­ва­ния или по ре­ше­нию су­да, а так­же то­гда, ко­гда Вам про­сто за­труд­ни­тель­но са­мо­сто­я­тель­но раз­ре­шить Ва­ши со­мне­ния при изу­че­нии ис­то­рии по­нра­вив­шей­ся квар­ти­ры, то в Ва­ших ин­те­ре­сах вос­поль­зо­вать­ся по­мо­щью не про­сто юри­стов, а про­фес­си­о­на­лов, к вы­бо­ру ко­то­рых нуж­но под­хо­дить очень вни­ма­тель­но.

Об­ра­ща­ем вни­ма­ние на то, что ри­эл­то­ров це­ле­со­об­раз­но при­вле­кать для осу­ществ­ле­ния по­ис­ка квар­тир, но не для про­ве­де­ния пра­во­вой экс­пер­ти­зы до­ку­мен­тов. На­ши со­мне­ния в це­ле­со­об­раз­но­сти при­вле­че­ния ри­эл­то­ров к пра­во­вой экс­пер­ти­зе до­ку­мен­тов свя­за­ны, преж­де все­го, с тем, что пе­ред ри­эл­то­ра­ми, в первую оче­редь, сто­ит за­да­ча как мож­но быст­рее про­ве­сти сдел­ку, а не мак­си­маль­ная про­вер­ка юри­ди­че­ской чи­сто­ты до­ку­мен­тов про­дав­ца.


При за­клю­че­нии сдел­ки так­же же­ла­тель­но вос­поль­зо­вать­ся стра­хо­ва­ни­ем ти­ту­ла (рис­ка утра­ты соб­ствен­но­сти), но при этом Вам не­об­хо­ди­мо учесть, что хо­тя на прак­ти­ке та­кой вид стра­хо­ва­ния су­ще­ству­ет, в за­ко­но­да­тель­стве вы­ше­ука­зан­ное по­ня­тие не рас­кры­то, что со­от­вет­ствен­но тре­бу­ет бо­лее вни­ма­тель­но­го от­но­ше­ния при вы­бо­ре стра­хо­вой ком­па­нии и озна­ком­ле­нии с ее пра­ви­ла­ми дан­но­го ви­да стра­хо­ва­ния.

В за­клю­че­нии не­об­хо­ди­мо от­ме­тить, что, к со­жа­ле­нию, 100% га­ран­тии юри­ди­че­ской чи­сто­ты квар­ти­ры Вам дать ни­кто в на­сто­я­щее вре­мя не смо­жет, но мак­си­маль­но ми­ни­ми­зи­ро­вать риск по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры при долж­ной сте­пе­ни вни­ма­тель­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти Вам по си­лам.

Помни­те! На­ли­чие до­ку­мен­та о го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру га­ран­ти­ру­ет юри­ди­че­скую чи­сто­ту при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры и под­твер­жда­ет Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка толь­ко до то­го мо­мен­та, по­ка Вы не ока­же­тесь от­вет­чи­ком по де­лу об ис­тре­бо­ва­нии Ва­шей квар­ти­ры из Ва­ше­го не­за­кон­но­го вла­де­ния – с это­го мо­мен­та Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка пре­вра­ща­ет­ся в ни­что, а Вам пред­сто­ит слож­ный путь за­щи­ты сво­ей соб­ствен­но­сти от по­ся­га­тельств тре­тьих лиц, сре­ди ко­то­рых, воз­мож­но, ока­жут­ся ор­га­ны го­су­дар­ствен­ной вла­сти или мест­но­го са­мо­управ­ле­ния.

И последнее: Хра­ни­те аб­со­лют­но все до­ку­мен­ты, свя­зан­ные с ис­то­ри­ей при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры (объ­яв­ле­ния, до­го­во­ры с ри­ел­то­ра­ми, вы­пис­ки, справ­ки, рас­пис­ки, пе­ре­пис­ку и т.д.). 


Удачной покупки!

Московский городской суд признал Мустафину добросовестным покупателем и отказался отнимать по иску ДГИ квартиру у семьи с малолетним ребенком

Московский городской суд признал Мустафину добросовестным покупателем и отказался отнимать по иску ДГИ квартиру у семьи с малолетним ребенком

Московский городской суд признал Мустафину добросовестным покупателем и отказался отнимать по иску ДГИ квартиру у семьи с малолетним ребенком

В августе 2022 года Московский городской суд повторно рассмотрел апелляционную жалобу Мустафиной У.Р.

Напомним, что 6 декабря 2021г. Московский городской суд оставил в силе решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 19.10.2020 г. 31 мая 2022г.  

Кассационный суд отменил апелляционное определение Московского городского суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Необходимо сказать, что решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 19.10.2020 г. и апелляционное определение Московского городского суда от 6.12.2021г. было также обжаловано Прокуратурой. Кассационное представление Генеральной Прокуратурой РФ и кассационная жалоба представителей ответчиков Внукова Алексея и Гладышевой Светланы были полностью учтены при вынесении кассационного определения. 4 августа 2022г. Московский городской суд при повторном рассмотрении дела Мустафиной У.Р. отказал в иске Департамента городского имущества в полном объеме. Также, Мустафину суд признал Мустафину добросовестным приобретателям квартиры.


Видео сюжеты по защите имущества и прав добросовестного приобретателя

Дело Мустафиной У.Р.:


Смотреть подробнее...

Доверенность от … покойника

Доверенность от … покойника

Светлана Гладышева, статья "Доверенность от покойника"

Часто можно слышать, что попадают на крючок квартирных аферистов люди пожилые или малограмотные, которые плохо ориентируются в делах мирских. Но, увы, жертвой мошенников может оказаться кто угодно. В качестве примера приведем судебное дело молодой семьи Сергеевых с малолетним ребенком. Они купили квартиру, а потом чуть не оказались на улице….


Семья Сергеевых жила в маленьком городке недалеко Тулы. И когда у них родилась дочь, то они решили переехать в областной центр. Так как денег было немного, то после долгих поисков удалось найти небольшую двухкомнатную квартиру в девятиэтажном старом доме на окраине Тулы.

Это было в феврале 2015 года. А в мае в разгар ремонта в квартире они получили повестку в Пролетарский районный суд Тулы. В судебном заседании Сергеевы узнали, что иск к ним предъявляет Тульская городская администрация. Еще они узнали о том, что купленная ими квартира является выморочным имуществом. Это значит, что после смерти бывшего владельца квартира должна переходить в собственность города. Но кто умер? Им продавала женщина, которая живет и здравствует. Сергеевы никак не могли понять ситуации. А она оказалась до банальности проста.

До 24 сентября 2011 года добросовестным собственником данной квартиры являлся Юрий Канищев. Он умер, наследников у него не было, поэтому квартира по закону перешла в собственность города. Пока теоретически. Потому как целый год стояла пустой, и администрация города ею не занималась. Наверное, руки не доходили или очередников в городе Туле уже нет или существовали какие-то иные причины к тому.

А летом 2012 года на квартиру заявляет права некто Карасев. Он, обращаясь в Пролетарский районный суд г. Тулы с иском о признании его внебрачным сыном бывшего собственника квартиры Канищева, очень настойчиво настаивает на признании факта отцовства и наследником имущества умершего. Было очень долгое разбирательство и установление истины. И что вы думаете, суд 17 августа 2012 года признал Максима Карасева внебрачным сыном Юрия Канищева. Но радость новоявленного «сына» длилась недолго. Тульская городская администрация обжаловала это решение и 1 ноября 2012 года Тульский областной суд апелляционным определением отменил решение Пролетарского районного суда г.Тулы и в установлении факта признания отцовства отказал. Только после данного суда окончательно стало ясно, что наследников у умершего Юрия Канищева нет, и квартира является собственностью города.

И что? Что-то это изменило с ее судьбой? Город сразу же пошел оформлять и перераспределять квартиру между очередниками? Совсем нет. Чиновники из городской администрации как будто забыли о ней.


Администрация города «проснулась» только … через 2 года

Правда, в администрации города в феврале 2013 года вспомнили о квартире. И начальником управления правовой работы и контроля В. Артемовым была направлена служебная записка председателю комитета имущественных и земельных отношений Тульской городской администрации Р. Мурзину. В ней говорилось о том, что есть выморочная квартира, которая стала таковой после смерти Юрия Канищева и которая должна быть зарегистрирована в собственность города для последующего распределения ее гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, к сожалению, данное послание осталось пылиться в кабинете чиновника долгих три года.

Но мы чуть забегаем вперед. Через два года после решения суда о том, что квартира является городской собственностью, она вдруг чудесным образом продается. И продает ее в октябре 2014 года не кто иной, как умерший в 2011 году Юрий Канищев. Правда, продает не сам, а по доверенности. И доверенным лицом стал Сергей Ненахов, который и продал его квартиру Сергею Никишину. А тот через три месяца, то есть 22 января 2015 года, продал квартиру Елене Булгаковой, которая в начале февраля того же года (всего через 10 дней) выставляет квартиру в продажу. Сергеевы, прежде чем купить ее, конечно же, спросили, почему она так быстро продает квартиру. А женщина пустила слезу и сказала, что у нее обнаружено серьезное заболевание, и ей нужны деньги на лечение. Она даже показывала оплаченные рецепты на дорогостоящее лекарство. Семья Сергевых проверила все документы продавца. Булгакова являлась собственником квартиры, ее права были зарегистрированы в Росреестре, какие-либо аресты или ограничения отсутствовали, причина продажи квартиры понятна, цена соответствовала рыночной стоимости, данную сделку одобрили и в Управлении Пенсионного фонда РФ в Киреевском районе Тульской области. Они дали разрешение распорядится средствами материнского капитала на улучшение жилищного вопроса семьи Сергеевых, а именно на оплату данной квартиры.

Но как говорят опытные специалисты рынка недвижимости, что это вполне обыкновенные процедуры перепродажи квартиры с нечистой историей. Чем чаще переходит квартира от собственника к собственнику, тем ее опаснее покупать. Казалось бы, что это аксиома, но, к счастью аферистов, всегда находится человек, который не сведущ в квартирных делах, который и покупает такую квартиру. Кроме того, все сделки по такой квартире проверял и регистрировал государственный орган. Не можете же вы не доверять государству?! Вот только, почему у государственных органов не возникает вопросов, когда квартиры часто меняют собственников?

Когда квартира стала собственностью молодой семьи с малолетним ребенком, только тогда, в 2015 году, администрация города «проснулась» и вспомнила о своем выморочном имуществе (напомним, что собственник квартиры Юрий Канищев умер 2011 году). И это случилось только тогда, когда квартиру купили добросовестные приобретатели. Случайно или нет они так долго размышляли? Это мы утверждать не можем. Но такое долгое молчание наводит на некоторые нехорошие мысли. Но это только мысли.

Загадкой является и то, как же мог Ненахов получить доверенность от умершего в 2011 году Канищева? Из судебного решения от 29 сентября 2015 года следует, что поддельная доверенность от имени умершего Канищева была оформлена в нотариальной конторе нотариуса Тулы О.А. Слобожаниной 12 июня 2012 года и признана судом ничтожна, а следовательно у Ненахова отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи квартиры с Никишиным и данный договор является недействительным как и последующие договоры купли продажи. И хотя судья Пролетарского районного суда признала Сергеевых добросовестными приобретателями, но, тем не менее, квартиру у них судебным решением истребовала. Такое решение районного суда оставила в силе и вышестоящая судебная инстанция. И что должна была делать семья Сергеевых в данной ситуации? И почему должна страдать их маленький ребенок, который только начинает жить в этой стране? Вопросы, вопросы, вопросы….


Обманутые покупатели не сдаются

Первое время семье Сергеевых было трудно, просто опускались руки от разочарования, бессилия и несправедливости найти правду. Но они не сдались. Собрав волю в кулак, решили обжаловать решения и апелляционного определения тульских судов в Верховном Суде РФ. Волей судьбы они встретились с человеком, который прошел все эти круги ада, отстаивая свои права по жилью. Они познакомились с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.

- Обратились ко мне Сергеевы, когда совсем отчаялись найти справедливость, - вспоминает Гладышева Светлана Михайловна. 


Читать подробнее...

Гладышева Светлана, статья - "Борьба за недвижимость не бывает легкой"

Борьба за недвижимость не бывает легкой

Гладышева Светлана, статья "Борьба за недвижимость не бывает легкой"

Борьба за дорогие московские  квартиры (борьба за недвижимость) бывает не только ожесточенной, но и порой очень затяжной. Наши суды не спешат решать вопрос в пользу добросовестного приобретателя. Особенно тогда, когда по ту сторону барьера стоит Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.


О том, возможно ли добросовестному приобретателю «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.


— Как люди попадают в неприятные ситуации?


— Они покупают квартиры, проверяют их, порой даже привлекают к этому делу риэлторов, но потом вдруг выясняется, что данная квартира мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. И Департамент подает иск в суд. Но не на мошенников, а на последнего приобретателя недвижимости.


— Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.


— Вот именно. Есть дело Абрамовой. Она купила квартиру, которая в собственности была более 3 лет, взяла ипотеку. И в чем она виновата? После смерти собственника квартира стояла долго пустой и никто ее судьбой не интересовался. Мошенники похитили ее и несколько раз перепродали. А где был Департамент, который обязан вовремя выявлять выморочные квартиры и оформлять их в собственность города и далее передавать очередникам и нуждающимся?


— Но Департамент как-то предупреждает, чтобы были осмотрительными?


Читать подробнее...

Гладышева Светлана, статья - "Добросовестному приобретателю государство дает шанс"

Добросовестному приобретателю государство дает шанс

Гладышева Светлана. Добросовестному приобретателю государство дает шанс

Судебных дел по расторжению сделок с недвижимостью сейчас довольно много. И очень часто в них фигурирует Департамент городского имущества г.Москвы. Они нередко подают в суд, когда квартира уже бывает продана. И в итоге у добросовестного приобретателя отнимают квартиру.


Может ли покупатель, которого лишили собственности, пересмотреть решение суда? На этот вопрос отвечает руководитель автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева:


 — Конечно, добросовестный приобретатель, у которого истребовали квартиру по иску Департамента городского имущества г. Москвы, имеет право пересмотреть вступившее в законную силу решение суда. Этот вопрос непростой, но если решение суда основано на неконституционном законе, то в связи с внесенными изменениями в ст. 392 ГПК до 10 апреля 2022года у добросовестного приобретателя есть все основания отменить незаконное решение и пересмотреть дело.


Возможность пересмотра судебного акта, основанного на неконституционном законе, является базовым правом каждого гражданина. Своим Постановлением от 26 июня 2020 г. № 30-П Конституционный Суд РФ обязал законодателя разработать полноценный правовой механизм пересмотра судебных решений по новым обстоятельствам. Это качественный скачок в улучшении законодательства нашей страны, и с 10 января 2022г. такой механизм разработан. Решение суда, которое не исполнено или исполнено частично, должно быть пересмотрено по новым обстоятельствам.


— Расскажите более подробно, почему власти после четкой позиции Президента России в 2015 году продолжают отнимать квартиры у добросовестных приобретателей?


— Правоприменительная практика по защите прав граждан – добросовестных приобретателей, у которых в судебном порядке по искам органов власти изымали и продолжают изымать жилье, существует более 20 лет. Более 10 лет тема добросовестного приобретателя является предметом обсуждения гражданами и органами власти вплоть до самого высокого уровня. О незаконности сложившейся правоприменительной практики в свое время действительно высказался и Президент России. Александр Музыкантский 23 июня 2015 г. на пленарном заседании Общественной палаты РФ задал вопрос в защиту прав добросовестного приобретателя «истребование жилых помещений от добросовестных приобретателей в судебном порядке по искам органов власти» Президенту РФ Путину В.В. и получил следующий ответ (http://tass.ru/politika/2064774):


«Ситуация явно противоречит Конституции». «Если речь идет о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны». «Государство допустило ошибку — государство обязано эту ошибку решать самостоятельно». «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения». «Человека просто загоняют по инстанциям, и это не решение проблемы».


— Выходит, что истребование государством недвижимости у добросовестного приобретателя противоречит Конституции РФ.


— Да. К примеру, у Александра Дубовца суд истребовал купленную им квартиру и обязал выселиться всю семью. И вот он, опираясь на слова Президента и не согласившись с незаконным решением Никулинского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года и определением МГС, на основании которого иск Департамента городского имущества г. Москвы к Дубовцу А.Н. был удовлетворен, обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.


Согласно правовой позиции Конституционного Суда  по жалобе А.Н. Дубовца, изложенной им в Постановлении от 22.06.2017 года №16-П,  п. 1 ст. 302 ГК по своему конституционно-правовому смыслу не допускает истребование имущества у гражданина — добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество. Конституционный Суд  указал, что истребование имущества у добросовестного приобретателя во всех случаях не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное понимание смысла пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствует Конституции РФ.


— Примеру его последовали другие обманутые покупатели?


— Еще одна семья, Однодворцевых, в 2017 году обращались в суд с заявлением о пересмотре решения от 15 июня 2010 года по новым обстоятельствам на основании Постановления Конституционного суда РФ от 22 июня 2017 года № 16-П по жалобе А.Н.Дубовца.


— И каков результат?


Читать подробнее...

Гладышева Светлана - "Кто не успел, тот… проиграл."

Гладышева Светлана - "Кто не успел, тот… проиграл."

Гладышева Светлана "Кто не успел, тот…проиграл"

Когда в Москве умирает одинокий человек, у которого нет наследников, то в этом случае квартира становится выморочной и отходит в собственность города. Но Департамент городского имущества столицы не всегда бывает расторопным, и квартиры порой “висят” в воздухе по несколько лет. Примерно такая ситуация и сложилась не так давно. Департамент пытался “завладеть” квартирой, когда на нее уже нашелся наследник. О том, что из этого получилось, рассказывает руководитель автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева


— Ситуация довольно стандартная для Москвы. Когда умирает одинокий пожилой человек, то квартиры после них порой пустыми стоят годами. Потом их ловкачи приватизируют или оформляют наследство, продают. И вот тут-то на сцене появляются чиновники, которые объявляют квартиру выморочным имуществом, подают иск в суд и выселяют добросовестного приобретателя. Примерно такая же схема была применена и в этом случае, но увы, она не получилась.


Суть дела такова. В июне 2014 года умирает в квартире пожилая женщина Зиборова Н.Н. Почти 2 года квартира стоит пустой. Департамент не принимает никаких действий. И это спасло ее дочь Жарову, которая только 23 сентября 2016 года вступила в наследство, то есть, ей в этот день было выдано свидетельство на наследство. Вопрос: почему она так долго тянула с оформлением бумаг, остается за кадром, но необходимо сказать, что Жарова фактически приняла наследство так как совместно проживала с мамой и подтвердила документально нотариусу о фактическом принятии наследником наследства.


Жарова Е.А. зарегистрировала права собственности на квартиру в Росреестре и в ноябре 2016 года продала квартиру Максиму В. Надо сказать, что Максим В тщательно подошел к вопросу покупки квартиры в Москве. Он не только заключил договор с риэлтором крупной компании, но и неоднократно осматривал квартиру, проверял все правоустанавливающие документы, обращался к нотариусу для проверки наследственного дела на Жарову и выдачу ей свидетельства на наследство, а также нотариально оформил свой договор купли-продажи. Департамент как будто специально ждет таких моментов. Не успели покупатели толком обжиться в новом жилье, как …. «5 мая 2017 г. Департамент городского имущества города Москвы в лице представителя Федоровой В.В. обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля…, ссылаясь на отсутствие иных наследников Зиборовой Н.Н. по закону.


Постановлением нотариуса Полынкова А.В. от 11 мая 2017 г. в выдаче свидетельства о праве собственности на наследство отказано, в связи с выдачей 23 сентября 2016 г. свидетельства о праве собственности на наследство дочери Жаровой».


Чиновники очень удивились. Какая дочь? Небось самозванка? Продала квартиру, получила миллионы и была такова. И Департамент обратился в суд с иском о выселении покупателей и переводе квартиры в собственность города. Истец утверждает, что Жарова не является дочерью Зиборовой, поэтому никаких прав на квартиру не имела.


Суд во всем разобрался 


Судебное заседание состоялось 22 января 2018 года в Нагатинском районном суде.


«Материалами поступившего по запросу суда наследственного дела к смерти Зиборовой Н.Н. подтверждено, что Жарова Е.А. являлась дочерью умершей Зиборовой Н.Н., наследником по закону 1 очереди, на законных основаниях принявшей наследство в виде спорной квартиры».


Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы, суд первой инстанции исходил из того, что истец в установленном законом порядке своё право собственности на выморочное имущество не зарегистрировал, что привело к его отчуждению. Поскольку Максим В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры истребование данного имущества из его собственности невозможно. Одним словом, иск Департамента суд оставил без удовлетворения. Тогда ДГИ обратился в Московский городской суд, который 30 июля 2018 г. решение районного суда отменил, признав документ на наследство недействительным и договор купли — продажи тоже.


Читать подробнее...

Гладышева Светлана: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

Гладышева Светлана: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

Гладышева Светлан: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

В последнее время проходит много судебных процессов, связанных с квартирными аферами. И среди участников процессов очень часто фигурирует Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (правопреемник Департамент городского имущества г. Москвы). Люди покупают квартиры, а потом выясняется, что они мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. О том, как такое происходит и можно ли «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.


- Как образовался ваш Центр, и чем это было вызвано?

- Прежде чем организовать Центр защиты жилья и жилищных прав я сама попала в ситуацию, когда Департамент подал иск об истребовании квартиры и выселении меня и несовершеннолетнего сына из квартиры. Я была третьим приобретателем. Не знала и не могла знать о действиях предыдущих собственников.

- Расскажите чуть подробнее о своем судебном деле…

- Все до банальности просто. По поддельным документам приватизировали квартиру. Департамент волю свою проявил – являлся стороной договора социального найма и договора передачи, сдал документы на регистрацию сделки в Росреестр, имел возможность проверить соответствие действительности представленных ему документов, не проявил должной осмотрительности, а потом вдруг опомнился и решил квартиру через несколько лет в судебном порядке отобрать у меня - добросовестного приобретателя. Жилье было единственное. Кстати, первое решение суда было положительным. И вот, чтобы департамент дальше не оспаривал решение районного суда, чиновник этого ведомства потребовал с меня взятку. Его, конечно, осудили, но похоже, что Департамент затаил на меня обиду и решил отомстить. Уже когда Департаментом все сроки были пропущены, им удалось восстановить их и подать на обжалование положительное решение. Мосгорсуд дело вернул в первую инстанцию, судья который уже принял угодное Департаменту решение: квартиру истребовать, жильцов выселить. У меня даже пытались отнять ребенка, он же бомж, мол, государство о нем позаботится.

- И вы возмутились такой несправедливости?

- Безусловно. Я не согласилась с таким беззаконием, я - добросовестный собственник, прошла все судебные инстанции на национальном уровне и подала жалобу в Европейский Суд по правам человека (ЕСПЧ), который и принял положительное решение. Далее Верховный Суд РФ отменил решение и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.

- Быстро удалось добиться решения Европейского Суда?

- У меня - да. Наверное, просто хорошо была написана жалоба в ЕСПЧ. Я отправила туда 15 кг. У них просто волосы встали дыбом….. Мое решение «Гладышева против России» было первым по таким делам.

- Светлана Михайловна, а Европейский Суд все дела решает в пользу добросовестного покупателя?

- Здесь все зависит от того, как написана жалоба. Если профессионально, то да. Хотя и здесь бывают сложные моменты, но это уже в другом интервью расскажу. На данный момент Европейским Судом принято более 60 решений в пользу граждан России по данной категории дел. В каждом решении дается ссылка на дело «Гладышева против России».

- Наши суды подчиняются решению ЕСПЧ? 

- Да. Защита прав собственности — это не политический вопрос. Подается заявление по новым обстоятельствам на основании ст. 392 ГПК РФ в районный суд. И он, как правило, пересматривает дело и выносит решение: в иске департаменту отказать.

- Все ли районные суды решают с учетом мнения самого высшего суда?

- Есть районные суды, которые говорят, что решение Европейского Суда не является основанием для пересмотра и иногда не пересматривают дело. Как правило, Мосгорсуд отменяет такие определения, одновременно отменяя само решение по истребованию и выселению семьи. Иногда Департамент подает частную жалобу в Мосгорсуд и обжалует отмену решения по новым обстоятельствам и им отказывают. Практически всегда Департамент обжалует и само решение, которое выносится в пользу добросовестного приобретателя.

- Они тоже не сдаются?

- Да. Отрабатывают свой регламент. Кстати, в последнее время заметно поменялось поведение чиновников, которые являются представителями Департамента в суде. Если раньше они с пеной у рта кричали, что вы недобросовестные покупатели и априори мы отнимем квартиру, то сейчас говорят примерно тоже самое, но в более мягкой форме. Мол, что да, вы недобросовестные, потому как должны бы были догадаться не только, каков перед вами продавец, но и поставить под сомнение все совершенные сделки по данной квартире, в том числе, где и участвовал сам Департамент или нотариус или было судебное решение. К сожалению, сейчас суды всегда признают граждан недобросовестными приобретателями под предлогом того, что «не проявили должную осторожность и осмотрительность», но при этом они не расписывают, какую осмотрительность и осторожность нужно было предпринять. Это говорит о том, что гражданин при покупке недвижимости должен усомниться, например, в судебном акте или не доверять нотариусу или Департаменту, который подписал договор соцнайма и договор приватизации. Выходит, что также нужно усомниться и в действиях Росреестра, который зарегистрировал все сделки по переходу прав собственности. Судами полностью игнорируется факт государственной регистрации права собственности на жилое помещение и не дается оценка действиям публичного собственника в лице уполномоченных органов.

- Ну, это как-то из другой оперы….

- Мало того, на сайте Департамента есть информация, как проверить добросовестность продавца. И один из способов - это зайти на фейсбук и проверить, есть ли там продавец. Если его там нет, то он поддельный. Нормально? А вот на каком сайте проверить, что Департаментом были подписаны договоры в том числе и по приватизации по поддельным документам, а иногда и с мертвыми людьми - такой информации нет. Или как проверить, что нотариус выдал свидетельство на наследство по поддельным документам?

- Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.


Читать подробнее...

Можете ли вы порекомендовать грамотных адвокатов именно в тех вопросах, которые рассматриваются на вашем сайте?

Можете ли вы порекомендовать грамотных адвокатов именно в тех вопросах, которые рассматриваются на вашем сайте?


Да, мы можем предложить воспользоваться помощью наших специалистов по юридическим вопросам

полный запрет на изъятие жилья у добросовестных приобретателей по искам органов власти не обеспечит защиту прав данной категории граждан.

Общественная Палата Российской Федерации: полный запрет на изъятие жилья у добросовестных приобретателей по искам органов власти не обеспечит защиту прав данной категории граждан.


С 2015 года Минэкономразвития России разрабатывало законопроект о защите прав добросовестных приобретателей, жилье которых было истребовано по искам органов власти. Основаниями для подачи данных исков являются факты выявления незаконности выбытия жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в результате нарушений, допущенных при приватизации жилья или оформлении в частную собственность выморочного имущества.
 Первоначальная версия законопроекта, подготовленная министерством, предусматривала:
 
  • запрет     на изъятие жилого помещения, выбывшего     из владения Российской Федерации,     субъекта РФ или муниципального     образования, от гражданина –     добросовестного приобретателя, для     которого оно на момент предъявления     иска является единственным, даже в     случае выбытия указанного помещения     из владения публично-правового     образования помимо его воли или     безвозмездного его приобретения;     
  • выплату     компенсации тем добросовестным     приобретателям, для которых спорное     имущество не является единственным;     
  • распространение     норм о выплате компенсации за изъятое     имущество на лиц, лишившихся жилья до     их вступления в силу.
 В ходе рассмотрения проекта в нулевом чтении в Общественной палате РФ 2 декабря 2016 года эксперты обозначили ряд недостатков проекта.
 В Госдуму соответствующий законопроект был внесен 8 августа текущего года. Поскольку его текст существенно отличается от первоначального, 19 сентября в ОП РФ состоялось повторное нулевое чтение по проекту.

Читайте подробнее...


Назад Вперед
Наверх
 

Гладышева Светлана

Консультация: +7 (916) 082-87-59
Почта: info(@)gladysheva.ru

Почта: goodflat77@gmail.com