Как правильно купить квартиру ?
Итак, Вы решили приобрести квартиру. Желание понятное, но опасное. Предлагаем Вам несколько рекомендаций, которыми Вы просто обязаны воспользоваться для того, чтобы снизить риски покупки криминальной квартиры.
Предупреждаем сразу, что все нижеописанное не предусмотрено ни одним законом, государство так и не сформулировало правил покупки и продажи квартир, выполнение которых гарантировало бы покупателю, что государство никогда не будет, не только отнимать квартиру, но и вообще предъявлять какие-либо претензии к гражданину в связи с приобретением им той или иной квартиры. Все нижеописанное основано на полуофициальных и неофициальных претензиях к гражданам, исходящих от органов власти, которые сначала принимали участие или попустительствовали хищению государственного (муниципального) имущества, а когда их призвали к ответу, они переложили всю ответственность на граждан, не имеющих отношения к махинациям с квартирами.
Что же нужно постараться сделать простому гражданину при покупке квартиры?
- Вам необходимо лично осмотреть квартиру. Попросите продавца показать поэтажный план и экспликацию квартиры, выданную организацией, осуществляющей государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Сравните данные вышеуказанных документов с реальной обстановкой в квартире. Пообщайтесь с людьми, проживающими в соседних квартирах, чтобы получить как можно больше информации об истории квартиры, ее бывших и нынешних владельцах (лучше всего вышеуказанные действия осуществлять в сопровождении продавца квартиры или, как минимум, попросить у продавца копию его паспорта с тем, чтобы показать ее соседям – сделать это нужно для того, чтобы убедиться в том, что именно продавец является владельцем данной квартиры). И запомните, что многие криминальные квартиры ранее находились во владении одиноко проживающих людей (рассматривая варианты с предложениями подобных квартир, будьте особенно внимательно). Как правило, уже на данном этапе покупки квартиры можно выявить большинство сомнительных квартир.
Необходимо попытаться выяснить у продавца квартиры истинную причину ее продажи.
- Всегда обращайте внимание на стоимость квартиры. Если стоимость квартиры существенно отличается от средней цены на рынке недвижимости, то от покупки такой квартиры имеет смысл отказаться - заниженная в договоре цена квартиры может рассматриваться судом как признак недобросовестности покупателя квартиры.
- Внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Крайне желательно проследить предыдущие сделки с данной квартирой. Когда приобреталась? По какой цене? Эта информация поможет Вам выявить квартиру, которая перепродавалась за короткое время несколько раз. Совершение двух, трех или более сделок в отношении квартиры в течение месяца, двух, трех или полугода может рассматриваться судом как признак недобросовестности последнего покупателя квартиры. Особое внимание следует уделять ситуациям, когда продажа квартиры осуществляется в течение относительно короткого времени после получения продавцом документов о ее приватизации или наследовании (в том числе на основании судебных решений).
- В обязательном порядке необходимо получить документы по предыдущим сделкам и особенно по наследникам. Конечно это затруднительно, но в большинстве случаев именно нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имя первого владельца возможно по поддельным документам. В первую очередь проверить информацию об открытом наследственном деле в Реестре наследственных дел на сайте https://notariat.ru. Дополнительную информацию, например, свидетельство о смерти, о рождении можно получить в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния на сайте https://zags.nalog.ru
- Внимательно изучите личные документы продавца (хороший вариант это попросить продавца представить справку обо всех раннее выданных паспортах). Выдача нового паспорта продавцу незадолго до совершения сделки должна настораживать, как и явно новая фотография в старом паспорте. И если разумных объяснений данному обстоятельству от продавца Вами не получено или объяснения вызывают сомнения, то лучше отказаться от сделки. Необходимо уделить особое внимание документам продавца квартиры, находящейся в Вашем регионе в ситуации, когда сам продавец или его представитель зарегистрирован на территории другого региона. На этой же стадии целесообразно убедиться в дееспособности продавца, для чего необходимо запросить у него документы из медицинского учреждения о том, что он не состоит на учете в связи с наличием у него психического заболевания, алкогольной или наркотической зависимости.
- Если продажа квартиры осуществляется через представителя собственника, то внимание должно быть уделено не только паспорту данного лица, но и содержанию доверенности. Крайне желательно проверить действительно ли доверенность выдавалась именно продавцом, у которого Вы намерены приобрести квартиру, действительно ли она удостоверялась тем нотариусом и на тот срок, которые в ней указаны. Даже если доверенность после вышеописанной проверки не вызывает у Вас сомнений, в Ваших интересах лично познакомиться с собственником квартиры, а также выполнить остальные наши рекомендаций.
- Необходимо получить информацию у продавца о наличии у него супруга или бывших супругов, а также детей, их правах на квартиру.
- Самостоятельно запросите информацию об интересующей Вас квартире из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы убедиться в том, что на момент предложения к продаже квартира не находится под арестом, не заложена, а также в том, что ее владельцем является именно продавец.
- Постарайтесь получить в суде по месту нахождения квартиры информацию об имеющихся в производстве суда делах (если они есть), относящихся к данной квартире (хотя это практически невозможно).
- Совместно (это важный момент) с продавцом запросите Единый жилищный документ или выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных в квартире лиц (оптимальным вариантом является получение неофициальным путем полной (с даты постройки дома) выписки из домовой книги со сведениями обо всех когда-либо официально проживавших в квартире людях). Убедитесь в надлежащем исполнении продавцом обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг.
- Обязательно указывайте в договоре полную цену, за которую Вы покупаете квартиру. Сделать это – в Ваших интересах. Если по каким-то причинам сделку признают недействительной в будущем, то Вы сможете вернуть только те деньги, которые указаны в договоре. Обычно ситуация с занижением цены встречается тогда, когда речь идет о продаже недвижимости, находящейся в собственности у владельца менее трех лет. Занижением цены в договоре продавец пытается снизить налоговые выплаты, связанные с совершением сделки, но это может быть сделано и в мошеннических целях.
- В целях Вашей личной безопасности проводите расчеты по сделке только через банк (банковскую ячейку или банковский счет). Но и здесь встречаются всякого рода уловки мошенников. Внимательно читайте условия доступа к ячейке. Слишком сложная для Вас процедура доступа к ячейке после закладки денег должна Вас насторожить.
Если продавец квартиры проявляет непонимание по поводу Ваших сомнений, а также Вашей тщательности при проверке документов и отказывает Вам в содействии, то мы рекомендуем отказаться от покупки квартиры у этого лица.
Как правильно покупать квартиру?
ещё: Возможно, не во всех случаях приобретения квартиры Вы считаете необходимым обращаться за помощью к юристам, но, например, если Вы приобретаете квартиру у застройщика, в том числе путем участия в долевом строительстве, а также у лиц, получивших недвижимость в порядке наследования или по решению суда, а также тогда, когда Вам просто затруднительно самостоятельно разрешить Ваши сомнения при изучении истории понравившейся квартиры, то в Ваших интересах воспользоваться помощью не просто юристов, а профессионалов, к выбору которых нужно подходить очень внимательно.
Обращаем внимание на то, что риэлторов целесообразно привлекать для осуществления поиска квартир, но не для проведения правовой экспертизы документов. Наши сомнения в целесообразности привлечения риэлторов к правовой экспертизе документов связаны, прежде всего, с тем, что перед риэлторами, в первую очередь, стоит задача как можно быстрее провести сделку, а не максимальная проверка юридической чистоты документов продавца.
При заключении сделки также желательно воспользоваться страхованием титула (риска утраты собственности), но при этом Вам необходимо учесть, что хотя на практике такой вид страхования существует, в законодательстве вышеуказанное понятие не раскрыто, что соответственно требует более внимательного отношения при выборе страховой компании и ознакомлении с ее правилами данного вида страхования.
В заключении необходимо отметить, что, к сожалению, 100% гарантии юридической чистоты квартиры Вам дать никто в настоящее время не сможет, но максимально минимизировать риск покупки криминальной квартиры при должной степени внимательности и осмотрительности Вам по силам.
Помните! Наличие документа о государственной регистрации права собственности на квартиру гарантирует юридическую чистоту приобретения Вами квартиры и подтверждает Ваш титул собственника только до того момента, пока Вы не окажетесь ответчиком по делу об истребовании Вашей квартиры из Вашего незаконного владения – с этого момента Ваш титул собственника превращается в ничто, а Вам предстоит сложный путь защиты своей собственности от посягательств третьих лиц, среди которых, возможно, окажутся органы государственной власти или местного самоуправления.
И последнее: Храните абсолютно все документы, связанные с историей приобретения Вами квартиры (объявления, договоры с риелторами, выписки, справки, расписки, переписку и т.д.).
Удачной покупки!
