Выморочное имущество: как не стать недобросовестным покупателем

Что такое выморочное имущество, кому оно переходит и как проверить его перед покупкой. Разбираем документы, риски споров с наследниками и порядок безопасной сделки.

Выморочное имущество: как не стать недобросовестным покупателем

Что такое выморочное имущество, кому оно переходит и как проверить его перед покупкой? Разбираем документы, риски споров с наследниками и порядок безопасной сделки.

Квартира или дом, оставшиеся после смерти владельца, могут перейти государству или муниципалитету, если наследников нет или никто не принял наследство. Такое имущество называют выморочным. Оно может продаваться, но сделка требует особенно внимательной проверки: прежние наследники иногда заявляют о своих правах уже после того, как объект сменил владельца.

Само по себе приобретение выморочной недвижимости не делает покупателя недобросовестным. Риск возникает, если проигнорировать очевидные проблемы с документами, продавцом или историей объекта. Рассказываем, как проверить такую недвижимость и на что обратить внимание до подписания договора.

▎Что такое выморочное имущество

По статье 1151 Гражданского кодекса РФ имущество признаётся выморочным, если нет наследников по закону и завещанию, никто не имеет права наследовать или все наследники отстранены, отказались от наследства либо не приняли его.

Выморочное имущество переходит в собственность публичного образования в силу закона. В частности, жилые помещения, а также предусмотренные законом доли в них переходят соответствующему муниципальному образованию. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — получателем выступает соответствующий город. Для земельных участков, расположенных на них зданий и других объектов действуют отдельные правила распределения. Иное выморочное имущество, как правило, переходит Российской Федерации.

Важно: выморочное имущество — не «ничья» недвижимость. У него есть законный владелец, даже если в ЕГРН переход права ещё не отражён. Поэтому нельзя считать, что пустующей квартирой вправе распорядиться любой, кто назвался наследником или представителем собственника.

▎Почему покупка может быть рискованной

Главный риск — права публичного собственника или наследников не были надлежащим образом оформлены либо учтены при продаже.

Возможные ситуации:

• Продавец выдаёт себя за наследника, хотя имущество уже перешло публичному образованию или у него нет законных оснований распоряжаться объектом.
• Появляется наследник, который не знал об открытии наследства или пропустил срок по уважительной причине. В некоторых случаях срок принятия наследства может быть восстановлен судом или вопрос решается с согласия других наследников.
• Право собственности продавца не подтверждено документами. Одной выписки из ЕГРН может быть недостаточно, если основание регистрации вызывает сомнения.
• Муниципальный орган продал объект с нарушением порядка. Например, не имел необходимых полномочий или были нарушены установленные правила распоряжения имуществом.
• В цепочке сделок есть ошибки или поддельные документы. Они могут стать поводом оспаривать сделку и требовать вернуть недвижимость.

Добросовестность покупателя оценивают с учётом обстоятельств конкретной сделки. Важны не только сведения в реестре, но и то, какие документы покупатель проверил, были ли заметны сомнительные обстоятельства и предпринимал ли он разумные меры предосторожности.

▎Проверяйте, кто именно продаёт недвижимость

Если продавцом выступает муниципалитет или другой публичный собственник, выясните:

• на каком основании объект перешёл в публичную собственность;
• зарегистрировано ли право продавца в ЕГРН;
• какой орган или должностное лицо вправе подписать договор;
• соблюдён ли установленный порядок продажи;
• проводились ли торги, если они требовались;
• нет ли судебного запрета, ареста или иных ограничений.

Попросите показать документы, подтверждающие полномочия продавца и основание распоряжения объектом. Проверьте их реквизиты и соответствие сведениям ЕГРН. Если недвижимость продаёт представитель, изучите доверенность и убедитесь, что её полномочия охватывают именно эту сделку.

Если объект продаёт физическое лицо, которое называет себя наследником, попросите документы, подтверждающие его право собственности, и выясните, на каком основании оно возникло. Не ограничивайтесь объяснением «всё оформлено у нотариуса».

▎Какие документы проверить

Перед сделкой запросите и сопоставьте:

1. Свежую выписку из ЕГРН. Проверьте собственника, характеристики объекта, ограничения и обременения. Уточните, совпадают ли кадастровый номер и адрес в документах.
2. Документ-основание права. Это может быть свидетельство о праве на наследство, судебный акт, договор или документ о передаче имущества публичному собственнику.
3. Документы о полномочиях продавца. Для организации или органа власти — подтверждение полномочий подписанта; для представителя — доверенность.
4. Документы о продаже. Если проводились торги, запросите сведения об их результатах и документы, на основании которых заключён договор.
5. Сведения о судебных спорах. Проверьте, оспаривается ли право собственности, наследование или ранее заключённая сделка.
6. Документы на дом, участок и доли. Убедитесь, что продаётся весь объект, который вы осматривали, а не только доля или помещение с другим составом прав.

При наследственной истории может быть полезно выяснить, открывалось ли наследственное дело и выдавались ли свидетельства о праве на наследство. Сведения о наследственных делах можно искать через сервис Федеральной нотариальной палаты, однако доступная информация не заменяет проверку документов у нотариуса или юриста.

▎Как оценить риск появления наследников

Попросите продавца объяснить, почему имущество признано выморочным или каким образом оно перешло к нынешнему собственнику. Если продавец — публичное образование, изучите документы о принятии объекта в собственность. Если недвижимость продаёт частное лицо, проверьте последовательность перехода права от умершего собственника.

Насторожить должны:

• недавнее оформление права после многолетнего периода бездействия;
• частые перепродажи за короткий срок;
• цена заметно ниже рыночной без понятного объяснения;
• отказ продавца показать документы-основания;
• продажа по доверенности при невозможности связаться с собственником;
• спешка, просьбы занизить цену в договоре или передать деньги до оформления сделки.

Ни один из этих признаков сам по себе не доказывает мошенничество. Но каждый — повод приостановить покупку и провести дополнительную проверку.

▎Может ли добросовестный покупатель лишиться недвижимости

Да, в отдельных случаях суд может признать сделку недействительной или удовлетворить требование об истребовании имущества. По статье 302 ГК РФ добросовестный приобретатель защищён не во всех ситуациях: значение имеет, в частности, выбыло ли имущество из владения собственника по его воле или помимо неё. Правила зависят от обстоятельств дела и не сводятся к одной только записи в ЕГРН.

Если объект у покупателя изымут, вопрос о возврате денег обычно придётся решать отдельно — в том числе взыскивать их с продавца. Если продавец исчез, стал неплатёжеспособным или использовал поддельные документы, вернуть средства может быть трудно.

Поэтому разумные проверки до покупки важнее, чем надежда на то, что запись о праве в реестре автоматически исключит любые претензии.

▎Чек-лист перед покупкой выморочной недвижимости

• Получите актуальную выписку из ЕГРН и сверьте её с документами продавца.
• Установите, кому принадлежит объект и на каком основании он получил его.
• Проверьте полномочия продавца и законность процедуры продажи.
• Изучите историю переходов права и возможные судебные споры.
• Не соглашайтесь на заниженную цену в договоре и расчёты, которые невозможно подтвердить.
• Зафиксируйте передачу денег безопасным способом, предусмотренным договором.
• При сложной наследственной истории поручите проверку нотариусу или юристу по недвижимости.

Выморочное имущество можно приобрести законно, если продавец имеет право распоряжаться объектом, а установленная процедура соблюдена. Чтобы не стать участником спора и не потерять деньги, проверяйте не только запись в ЕГРН, но и основание возникновения права, полномочия продавца и всю историю сделки.

Сайт будет полезен и тем людям, в отношении которых органы власти уже инициировали судебные преследования, направленные на лишение их квартир, земельных участков и выселение под вышеуказанным предлогом – возможно, эти люди найдут на данном сайте полезную для себя информацию, которая поможет им защититься от несправедливого изъятия у них собственности.

Светлана Гладышева поможет Вам решить многие трудные жизненные ситуации, связанные с недвижимостью, беззаконием властей, вашим единственным жильём. Важные вопросы , которые мы решим и в чём поможем:

• добросовестный приобретатель
• защита добросовестного приобретателя защита жилья
• защита имущества защита прав добросовестного собственника
• защита жилищных прав граждан правовая
• юридическая консультация (юридическая консультация правовая защита, бесплатная правовая юридическая консультация)
• судебная защита жилищных прав граждан

Бесплатная консультация: +7(916)082-87-59 , или через обратную связь

Мы находимся в городе: Москва