"Российская газета" публикует закон в защиту добросовестных покупателей квартир

В четверг "Российская газета" публикует закон, который обеспечит сделкам на рынке жилья большую безопасность. Жилищный рынок в последние годы развивается стремительно. Данные Росреестра это подтверждают - в прошлом году граждане зарегистрировали 3 619 441 право собственности на недвижимость. А только за девять месяцев нынешнего года - 2 552 096.

В этих цифрах - и те собственники, кто стал жертвой обмана. Речь о людях, кто честно купил жилье, а потом, иногда спустя годы, вдруг выяснилось, что у приобретенной квартиры - темное прошлое. Такое прошлое означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы. Больше всего воровали квартир у государства. После смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство. Теперь у добросовестных приобретателей жилья квартиру не отнимут.

До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья. Рекордсмены по таким искам - Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта - и квартиры нет, и денег нет. Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.

Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие - законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа. Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку - оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками - все по закону.

А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от "изъятия жилья в пользу государства". Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Изменили и статью 302 ГК РФ - "истребование имущества от добросовестного приобретателя". Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

До сегодняшнего дня таким людям - добросовестным приобретателям никто не мог помочь. Жилье у них, как правило, по решению суда отнимали

При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.

У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.

Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ - руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, - не позднее момента госрегистрации такого права.

Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон "О государственной регистрации недвижимости", касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.

Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя - либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

"Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище".