Доклад Общественной палаты Российской Федерации о ходе выполнения указаний Президента Российской Федерации по итогам пленарного заседания Общественной палаты Российской Федерации 23 июня 2015 г. в части защиты прав граждан...
Доклады
УТВЕРЖДЕНО
Решением Общественной палаты Российской Федерации (протокол № 171-П от 14.06.2016 г.)
Доклад Общественной палаты Российской Федерации о ходе выполнения указаний Президента Российской Федерации
по итогам пленарного заседания Общественной палаты Российской Федерации 23 июня 2015 г. в части защиты прав граждан - добросовестных приобретателей недвижимости
1. ПРОБЛЕМА ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ
Добросовестные приобретатели - это такая категория граждан, которая в последнее время попадает в исключительно неблагоприятные ситуации. В чём заключается проблема?
Типичный сценарий следующий:
Гражданин планирует купить на вторичном рынке квартиру. Перед приобретением проверяет действующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее в тексте ЕГРП) и убеждается, что собственность оформлена на продавца (отчуждателя), обременений не зарегистрировано. Покупает квартиру, оформляет необходимые документы, сдает их в Росреестр, получает в Росреестре свидетельство о государственной регистрации права собственности. А потом, по прошествии нескольких лет, выясняется, что, оказывается, квартира когда-то незаконно выбыла из государственной (муниципальной) собственности, о чем последний приобретатель квартиры не знает, и после которой прошло уже несколько перепродаж.
Разумеется, незаконно изъять имущество из государственной (муниципальной) собственности без того или иного участия представителей государства (действия или бездействия) невозможно.
Однако при «выявлении» факта незаконного выбытия квартир, как правило, тот самый орган государственной (муниципальной) власти, который отвечает за сохранность и контроль использования государственного (муниципального) жилищного фонда, подаёт иск в суд, и предмет иска следующий: истребовать квартиру из незаконного владения последнего приобретателя, выселить и снять с регистрационного учета самого последнего приобретателя и членов его семьи. То есть иск предъявляется к тому самому добросовестному приобретателю, который не знал и не мог знать о том, что произошло несколько лет назад. Таких случаев в Москве сотни, по России - тысячи. Точное их число сложно установить ввиду того, что отдельную статистику по этой категории дел суды, как правило, не ведут.
Вышеуказанное в полной мере относится также и к земельным участкам, которые когда-то незаконно при участии представителей государства были изъяты из государственной собственности, а затем обычным порядком реализованы на вторичном рынке недвижимости.
В аналогичную ситуацию попадают и добросовестные приобретатели квартир или земельных участков, когда органы государственной (муниципальной) власти меняют условия ранее заключенных сделок. Например, объявляют многоквартирный дом, построенный ранее с соблюдением всех разрешительных процедур, самовольной постройкой и предъявляют иски о сносе к его владельцам и иски о выселении к собственникам квартир. Или, к примеру, принимают решение о расширении зоны охраны объекта природного либо культурного наследия и предъявляют иски к владельцам ранее приватизированных земельных участков, попавших в новую расширенную зону охраны.
Во всех перечисленных случаях реальными пострадавшими оказываются законопослушные граждане, вся вина которых заключается в том, что они исходили в своих действиях из презумпции добросовестного выполнения государственными и муниципальными служащими своих обязанностей. Они доверились представителям государства, например, поверили в то, что приватизация или оформление наследства или вынесение судебных постановлений осуществлялись с соблюдением всех установленных законом процедур. Граждане поверили в то, что запись в ЕГРП действительно гарантирует юридическую чистоту проведенных сделок с объектами недвижимости и эта гарантия исходит от самого государства. А потом за это самое доверие эти самые граждане наказываются от имени государства жесточайшим образом. Вдруг выясняется, что приватизация была незаконной, действия нотариусов были незаконными, решения судов тоже были незаконными, при этом имущественные претензии по неизвестной причине предъявляются не тем, кто допустил беззаконие (чиновники, нотариусы и судьи), а к тем, кто легально приобрел недвижимость, не совершив никаких виновных действий.
Указанная социальная проблема в силу своей остроты в последние годы вызывает неослабевающий общественный интерес. Несколько раз эта тема обсуждалась на слушаниях в Общественной палате Российской Федерации (далее – Общественная палата). Свои мнения по этому поводу высказали в своих докладах уполномоченные по правам человека – и региональные, и федеральные, Несколько десятков острых публикаций и сюжетов этой проблеме посвятили СМИ. В сентябре 2015 года Общественная палата подготовила Заключение, в котором обобщила судебную практику последних лет, связанную с исками государственных (муниципальных) органов к добросовестным приобретателям. (Приложение 1. Доступно на сайте Общественной палаты по ссылке https://www.oprf.ru/1449/2133/1537/views/2177/newsitem/31262).
2. ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ ГЛАВЫ ГОСУДАРСТВА
23 июня 2015 года на пленарном заседании Общественной палаты с участием Президента Российской Федерации В.В. Путина среди других вопросов обсуждался вопрос о защите прав добросовестных приобретателей жилья. Учитывая регламент пленарного заседания, относительно подробно главе государства был описан лишь один, но не единственный способ хищения государственной (муниципальной) недвижимости – незаконная первичная приватизация квартир с последующим предъявлением имущественных претензий к добросовестному приобретателю.
С учетом масштаба проблемы предложения Общественной палаты сводились к следующему:
Во‑первых, нужно резко усилить роль и поднять статус института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрация в ЕГРП должна стать единственным документом, который, как и следует из Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от имени государства признает и подтверждает чистоту сделки, в том числе законности перехода государственной (муниципальной) собственности в частную собственность.
Во-вторых, необходимо прекратить практику перекладывания ответственности за ошибки (или преступления) представителей государства на добросовестных приобретателей недвижимости. Ведь абсолютно же очевидно, что недвижимость не может быть изъята из государственной (муниципальной) собственности без того или иного участия (действий или бездействия) представителей государства, а в итоге недвижимость изымается у гражданина, не имеющего никакого отношения к махинациям с государственной (муниципальной) недвижимостью.
Полностью стенограмма этой части заседания Общественной палаты приведена в Приложении 2 (доступно на сайте Общественной палаты по ссылке: https://oprf.ru/press/news/2015/newsitem/32221).
Ниже приведены фрагменты из заключительного выступления Президента Российской Федерации, которые отражают его позицию по вопросу о защите прав добросовестных приобретателей.
«Первое, что я хочу Вам сказать, что я полностью с Вами согласен, полностью абсолютно. Убеждён, что если речь идёт действительно о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из‑за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобождён от любых проблем, которые с этим связаны».
«Государство допустило ошибку – и государство обязано эту ошибку решать самостоятельно. Право гражданина, если у него отберут жильё, обратиться с регрессным иском к тому, кто его надул, не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация. Но я не знаю, какой из способов решения наиболее приемлем в данном случае».
«Конечно, нужно усиливать роль регистрационных палат и регистрации вообще. Это всё сейчас, по‑моему, уже передано в Министерство экономического развития, Росреестр».
«Что касается Верховного Суда, ему нельзя указывать – можно попросить ещё раз вернуться к этому, дать соответствующие разъяснения общего порядка. Можно принять, наверное, отдельное законодательное решение и попросить депутатов Государственной Думы рассмотреть разные варианты защиты интересов граждан».
«Но есть ещё один способ. Можно обратиться в Конституционный Суд, чтобы Конституционный Суд принял соответствующее решение».
3. РЕАКЦИЯ ГРАЖДАН НА ВЫСТУПЛЕНИЕ ПРЕЗИДЕНТА
По итогам пленарного заседания 23 июня 2015 года Общественная палата получила большое количество обращений граждан - добросовестных приобретателей. Описывая ситуации, с которыми они столкнулись, граждане выражали надежду, что теперь, после однозначно высказанной позиции главы государства, они смогут решить свои проблемы и вернуть несправедливо изъятое имущество либо не допустить его изъятия.
Вот лишь малая часть из них:
Из обращения Меркулова С.Н. (г. Москва) от 24.06.2015 г.: «Вчера, на трансляции заседания Общественной палаты узнал о проблеме с покупкой квартиры, аналогичной моей. Очень приятно, что и Президент В.В. Путин поддержал точку зрения А. Музыкантского на проблему».
Из обращения Самарец В.П. (Московская обл.) от 24.06.2015 г.: «23.06.2015 на заседании Общественной палаты РФ Президент В.В. Путин затронул вопрос о «добросовестных приобретателях». У нас сложилась подобная ситуация...».
Из обращения Бондарцевой А.Г. (г. Москва) от 24.06.2015 г.: «Хочу выразить огромную благодарность за защиту добросовестных приобретателей от недобросовестной работы чиновников... У меня и моих соседей наконец-то появилась надежда на справедливое решение нашего вопроса».
Из обращения Долгинова А.Н. (Московская обл.) от 24.06.2015 г.: «Узнав о вчерашнем выступлении в Общественной палате и реакции на него Президента, прошу оказать содействие в решении аналогичной проблемы, которая уже затронула сотни, а в ближайшей перспективе коснется тысяч людей, купивших в разное время земельные участки в Раменском районе Московской области».
Из обращения Батурина Г.В. (Московская обл.) от 14.07.2015 г.: «Обращаюсь к Вам от имени граждан, пострадавших от действий чиновников Раменского района Московской области. Таких граждан в данном районе насчитывается более тысячи человек».
Из обращения Виноградовой Е.М. (г. Кострома) от 19.01.2016 г.: «С нетерпением жду, чтобы на законодательном уровне был принят какой-либо законопроект в пользу добросовестных приобретателей жилья».
Из обращения Нечаевой В.М. (г. Москва) от 11.02.2016 г.: «7.12.2007 г. меня выселили из собственного и единственного жилья на улицу, допустив судебную ошибку, о чем Уполномоченный по правам человека В.П. Лукин указал в своем ходатайстве. С тех пор я бомж, живу, где придется. «Государство допустило ошибку – и государство обязано эту ошибку решать самостоятельно», - отметил Президент России В.В. Путин на пленарном заседании Общественной палаты 23 июня 2015 года. Т.е. государство обязано нести ответственность за свои ошибки».
И еще много других.
Полученные Общественной палатой обращения граждан в очередной раз подтвердили, что проблема изъятия недвижимости у граждан по искам органов государственной (муниципальной) власти носит массовый характер и не сводится исключительно к изъятию квартир. Проблема охватывает и иные объекты недвижимости (нежилые помещения, земельные участки, в том числе с возведенными на них жилыми домами и иными строениями).
Объединяет всех обратившихся в Общественную палату по данному вопросу граждан то, что описанные ими ситуации при всем их разнообразии точно укладываются в схему, о которой говорил Президент Российской Федерации - речь идёт действительно о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из‑за ненадлежащего исполнения представителями государства своих функций. А отвечает за все гражданин – добросовестный приобретатель, у которого суды по искам органов власти изымают собственность.
Читать подробнее...
Читайте также
Топ из этой категории
Добросовестный покупатель квартиры: 5 качеств, которыми отличается идеальный покупатель
Добросовестный покупатель квартиры: 5 качеств, которыми отличается идеальный покупатель Покупка квартиры - это одно из самых значимых решений в жизни каждого человека. И чтобы...
Защита жилищных прав
Защита жилищных прав граждан: важность и методы обеспечения Жилищные права граждан играют важную роль в обществе, поскольку они обеспечивают уверенность и безопасность каждого...
Верховный Суд Российской Федерации
Кассационные определения Верховного Суда Российской Федерации Верховный суд Российской Федерации (неофиц. сокр. ВС РФ) — высший судебный орган по гражданским делам, разрешению...
Как не лишиться единственного жилья?
Как сохранить свое единственное жилье: советы и рекомендации Если вы оказались в ситуации, когда ваш дом стал единственным местом, где вы можете жить, важно принять необходимые...