ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя
Происшествия
16:35, 26 май 2023
8
0

Верховный Суд запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Верховный Суд запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Приобретение квартиры от бывшего владельца, обанкротившегося, может привести к неожиданным трудностям, так как жилье может быть забрано в конкурсную массу должника, а сама сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Однако, Верховный суд решил эту проблему, дав покупателям рекомендации по защите их прав в подобных случаях.


В одном таком споре Мария Д. в 2015 году продала квартиру на юге Москвы Ольге Н. за 9,3 млн руб. После двух лет Мария Д. обанкротилась, и ее имущество было реализовано. Арбитражный управляющий потребовал признать сделку купли-продажи недействительной. АСГМ в 2018 году удовлетворили заявление управляющего и признали право собственности на квартиру за Марией Д.. Квартира была продана с торгов новому владельцу в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Н.. Как только Дмитрий Н. и арбитражный управляющий пришли осмотреть квартиру, соседи Ольги Н. вызвали полицию, так как она не позволяла им в коридор, и подала иск о признании Ольга Н. утратившей право пользования квартирой.


Мария Д. не знала ничего об этой ситуации и вынуждена была вести сразу три судебных дел, чтобы оспорить недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение и добиваться признания права собственности на жилье. Она удачно представила свой случай в Верховном суде.


Верховный суд обнаружил ошибки в определении дела (№ А40-109856/2017), вынесенном Коллегией по экономическим спорам в связи с правом собственности на квартиру. Суд указал, что Ольга Н. стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. В записях о восстановлении права собственности на квартиру Дьяковой были обнаружены недостоверности, что, по мнению суда, не позволяло управляющему распоряжаться квартирой. С новым покупателем, Решетовым, также были обнаружены допущения, в том числе связанные с отсутствием должной осмотрительности при проведении сделки. 


ВС также напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, указав на необходимость подписания передаточного акта и регистрации перехода права собственности. В данном случае, такое условие не было предусмотрено в договоре между управляющим и новым покупателем. Определение Коллегии указало на то, что права Ольги Н. нарушены не из-за торгов или договора с новым покупателем, а из-за недопущений при регистрации права собственности. 


Ольга Н. правильно обратилась в суд и выбрала правообладателя в соответствии с госреестром, но Экономколлегия не смогла удовлетворить ее требования. В результате новые владельцы квартиры были привлечены к ответственности, и права собственности на квартиру были признаны Ольгой Н.

Эксперты говорят о распространении ситуаций, когда добросовестные покупатели вынуждены отказаться от своей недвижимости

В целом, если вы приобрели квартиру от владельца, который позже оказался в банкротстве, то вам следует следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, убедитесь в истории недвижимости перед покупкой. Возможно, на сайте Федеральной налоговой службы можно найти информацию об официальных процессах банкротства. Во-вторых, требуйте от продавцов полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость. После этого заключайте сделку на законных основаниях. В-третьих, если возникла спорная ситуация, не тяните время с обращением в суд, так как чем раньше вы действуете, тем больше шансов вернуть свою собственность или получить компенсацию за ущерб.


Оценка рисков и защита прав покупателя


Как защитить себя, если купленная вами квартира вдруг окажется в конкурсной массе должника? Юристы советуют следовать нескольким рекомендациям:


- проверьте историю недвижимости перед покупкой. Информацию об официальных процессах банкротства можно найти в открытых источниках, таких как сайт Федеральной налоговой службы;

- при покупке жилья требуйте от продавцов полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;

- обращайтесь к юристу и проводите договорную работу с продавцом только после проверки всех документов и убеждения в том, что сделка заключается на законных основаниях;

- при возникновении спорной ситуации не тяните с обращением в суд. Чем быстрее вы предпримете действия, тем больше шансов вернуть свою собственность или получить компенсацию за ущерб.


Судебный процесс по оспариванию прав на жилье может продлиться многие годы и стать существенной финансовой и эмоциональной нагрузкой для покупателя. Поэтому важно быть максимально внимательным и осторожным при покупке недвижимости, а также обратиться за помощью к опытному юристу в случае возникновения спорной ситуации.


Что сказал Верховный суд


Верховный суд обнаружил ошибки в определении дела (№ А40-109856/2017), вынесенном Коллегией по экономическим спорам в связи с правом собственности на квартиру. Суд указал, что Ольга Н. стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. В записях о восстановлении права собственности на квартиру Дьяковой были обнаружены недостоверности, что, по мнению суда, не позволяло управляющему распоряжаться квартирой. С новым покупателем, Решетовым, также были обнаружены допущения, в том числе связанные с отсутствием должной осмотрительности при проведении сделки. 


ВС также напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, указав на необходимость подписания передаточного акта и регистрации перехода права собственности. В данном случае, такое условие не было предусмотрено в договоре между управляющим и новым покупателем. Определение Коллегии указало на то, что права Ольги Н. нарушены не из-за торгов или договора с новым покупателем, а из-за недопущений при регистрации права собственности. 


Ольги Н. правильно обратилась в суд и выбрала правообладателя в соответствии с госреестром, но Экономколлегия не смогла удовлетворить ее требования. В результате новые владельцы квартиры были привлечены к ответственности, и права собственности на квартиру были признаны Ольгой Н. 


Риски при покупке недвижимости: что советуют эксперты

Эксперты говорят о распространении ситуаций, когда добросовестные покупатели вынуждены отказаться от своей недвижимости

Зачастую покупатели недвижимости сталкиваются с риском потерять приобретенное имущество. В настоящее время нерыночные условия сделок в банкротстве стали одной из самых распространенных причин оспаривания сделок. Чтобы снизить риски, правовые эксперты рекомендуют указывать реальную цену в договоре и оплачивать покупку только переводом на счет продавца. 


Юристы также советуют проверять документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. При этом запрос отчета из бюро кредитных историй о продавце может помочь лишь частично, так как в таких отчетах не учитываются долги перед физическими лицами. Кроме того, указание отсутствия у продавца кредиторской задолженности в договоре купли-продажи также не гарантирует от последующего оспаривания сделки.


Стоит отметить, что часто собственники привлекаются в начале процесса, что позволяет избежать долгих юридических противостояний. Однако управляющим, являющимся профессионалами арбитражного процесса, следует бережно относиться к проверке всех документов при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости.


Как проверить недвижимость перед покупкой ?


При покупке недвижимости необходимо обеспечить свою защиту и проверить различные факторы. В частности, перед покупкой необходимо:


  • заказать расширенную выписку из ЕГРН для получения информации о переходе прав собственности;
  • проверить всех правопреемников по картотекам СОЮ и арбитражных судов, обращая внимание на иски о взыскании по кредитам и обращения взыскания на имущество;
  • проверить правопреемников по базам ФССП и ЕФРСБ на наличие исполнительных производств и банкротства.


Однако, в дополнении к данной информации, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина предостерегает о том, что покупатель не должен добиваться досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой недвижимости. Вместо этого, достаточно выполнить стандарты осмотрительности и разумности, проверив регистрацию права собственности за продавцом и отсутствие судебных запретов и споров о правах на недвижимость.


Она также отмечает, что покупатель считается добросовестным, если выгодность сделки и гарантии прав можно было бы убедительно объяснить. Кроме того, необходимо убедиться, что продавец действительно владеет имуществом, которое он продает, поскольку передача владения является основополагающим моментом в регистрации перехода прав собственности. 


Таким образом, проверка недвижимости перед покупкой - это многошаговый процесс, включающий несколько аспектов для обеспечения своей защиты. Однако при этом важно сохранять стандарты осмотрительности и разумности, не изучая все юридические детали сделки до мельчайших подробностей.


* Имена и фио участников изменены


"Центр защиты жилья и жилищных прав" Светланы Гладышевой поможем Вам решить многие трудные жизненные ситуации, беззаконием властей, связанные с недвижимостью, вашим единственным жильём, таким как:

  • добросовестный приобретатель
  • защита добросовестного приобретателя
  • защита жилья
  • защита имущества
  • защита прав добросовестного собственника


Консультация: +7 (916) 082-87-59 Гладышева Светлана

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии (0)
Топ из этой категории
Гладышева Светлана. Телеканал "Вести-Москва" Эфир от 31.08.2023 Гладышева Светлана. Телеканал "Вести-Москва" Эфир от 31.08.2023
Мы можем защитить добросовестных приобретателей В нашем современном обществе все больше и больше людей сталкиваются с...
15.09.23
8
0
Безопасная покупка квартиры Безопасная покупка квартиры
Покупка квартиры безопасно Покупка квартиры – это серьезный шаг в жизни любого человека. Однако, сказать, что купить...
21.08.23
29
0
Нарушение прав несовершеннолетних важнее чем добросовестный приобретатель имущества Нарушение прав несовершеннолетних важнее чем добросовестный приобретатель имущества
Верховный суд РФ решил, что нарушение прав несовершеннолетних важнее чем добросовестный приобретатель имущества...
04.08.23
22
0
Право добросовестного приобретателя Право добросовестного приобретателя
Право добросовестного приобретателя Статья 68.1 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"...
04.08.23
6
0
Яндекс.Метрика