Верховный Суд запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Приобретение квартиры от бывшего владельца, обанкротившегося, может привести к неожиданным трудностям, так как жилье может быть забрано в конкурсную массу должника, а сама сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Однако, Верховный суд решил эту проблему, дав покупателям рекомендации по защите их прав в подобных случаях.

В одном таком споре Мария Д. в 2015 году продала квартиру на юге Москвы Ольге Н. за 9,3 млн руб. После двух лет Мария Д. обанкротилась, и ее имущество было реализовано. Арбитражный управляющий потребовал признать сделку купли-продажи недействительной. АСГМ в 2018 году удовлетворили заявление управляющего и признали право собственности на квартиру за Марией Д.. Квартира была продана с торгов новому владельцу в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Н.. Как только Дмитрий Н. и арбитражный управляющий пришли осмотреть квартиру, соседи Ольги Н. вызвали полицию, так как она не позволяла им в коридор, и подала иск о признании Ольга Н. утратившей право пользования квартирой.

Мария Д. не знала ничего об этой ситуации и вынуждена была вести сразу три судебных дел, чтобы оспорить недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение и добиваться признания права собственности на жилье. Она удачно представила свой случай в Верховном суде.

Верховный суд обнаружил ошибки в определении дела (№ А40-109856/2017), вынесенном Коллегией по экономическим спорам в связи с правом собственности на квартиру. Суд указал, что Ольга Н. стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. В записях о восстановлении права собственности на квартиру Дьяковой были обнаружены недостоверности, что, по мнению суда, не позволяло управляющему распоряжаться квартирой. С новым покупателем, Решетовым, также были обнаружены допущения, в том числе связанные с отсутствием должной осмотрительности при проведении сделки. 

ВС также напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, указав на необходимость подписания передаточного акта и регистрации перехода права собственности. В данном случае, такое условие не было предусмотрено в договоре между управляющим и новым покупателем. Определение Коллегии указало на то, что права Ольги Н. нарушены не из-за торгов или договора с новым покупателем, а из-за недопущений при регистрации права собственности. 

Ольга Н. правильно обратилась в суд и выбрала правообладателя в соответствии с госреестром, но Экономколлегия не смогла удовлетворить ее требования. В результате новые владельцы квартиры были привлечены к ответственности, и права собственности на квартиру были признаны Ольгой Н.

Эксперты говорят о распространении ситуаций, когда добросовестные покупатели вынуждены отказаться от своей недвижимости

В целом, если вы приобрели квартиру от владельца, который позже оказался в банкротстве, то вам следует следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, убедитесь в истории недвижимости перед покупкой. Возможно, на сайте Федеральной налоговой службы можно найти информацию об официальных процессах банкротства. Во-вторых, требуйте от продавцов полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость. После этого заключайте сделку на законных основаниях. В-третьих, если возникла спорная ситуация, не тяните время с обращением в суд, так как чем раньше вы действуете, тем больше шансов вернуть свою собственность или получить компенсацию за ущерб.

Оценка рисков и защита прав покупателя

Как защитить себя, если купленная вами квартира вдруг окажется в конкурсной массе должника? Юристы советуют следовать нескольким рекомендациям:

- проверьте историю недвижимости перед покупкой. Информацию об официальных процессах банкротства можно найти в открытых источниках, таких как сайт Федеральной налоговой службы;

- при покупке жилья требуйте от продавцов полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;

- обращайтесь к юристу и проводите договорную работу с продавцом только после проверки всех документов и убеждения в том, что сделка заключается на законных основаниях;

- при возникновении спорной ситуации не тяните с обращением в суд. Чем быстрее вы предпримете действия, тем больше шансов вернуть свою собственность или получить компенсацию за ущерб.

Судебный процесс по оспариванию прав на жилье может продлиться многие годы и стать существенной финансовой и эмоциональной нагрузкой для покупателя. Поэтому важно быть максимально внимательным и осторожным при покупке недвижимости, а также обратиться за помощью к опытному юристу в случае возникновения спорной ситуации.

Что сказал Верховный суд

Верховный суд обнаружил ошибки в определении дела (№ А40-109856/2017), вынесенном Коллегией по экономическим спорам в связи с правом собственности на квартиру. Суд указал, что Ольга Н. стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. В записях о восстановлении права собственности на квартиру Дьяковой были обнаружены недостоверности, что, по мнению суда, не позволяло управляющему распоряжаться квартирой. С новым покупателем, Решетовым, также были обнаружены допущения, в том числе связанные с отсутствием должной осмотрительности при проведении сделки. 

ВС также напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, указав на необходимость подписания передаточного акта и регистрации перехода права собственности. В данном случае, такое условие не было предусмотрено в договоре между управляющим и новым покупателем. Определение Коллегии указало на то, что права Ольги Н. нарушены не из-за торгов или договора с новым покупателем, а из-за недопущений при регистрации права собственности. 

Ольги Н. правильно обратилась в суд и выбрала правообладателя в соответствии с госреестром, но Экономколлегия не смогла удовлетворить ее требования. В результате новые владельцы квартиры были привлечены к ответственности, и права собственности на квартиру были признаны Ольгой Н. 

Риски при покупке недвижимости: что советуют эксперты

Эксперты говорят о распространении ситуаций, когда добросовестные покупатели вынуждены отказаться от своей недвижимости

Зачастую покупатели недвижимости сталкиваются с риском потерять приобретенное имущество. В настоящее время нерыночные условия сделок в банкротстве стали одной из самых распространенных причин оспаривания сделок. Чтобы снизить риски, правовые эксперты рекомендуют указывать реальную цену в договоре и оплачивать покупку только переводом на счет продавца. 

Юристы также советуют проверять документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. При этом запрос отчета из бюро кредитных историй о продавце может помочь лишь частично, так как в таких отчетах не учитываются долги перед физическими лицами. Кроме того, указание отсутствия у продавца кредиторской задолженности в договоре купли-продажи также не гарантирует от последующего оспаривания сделки.

Стоит отметить, что часто собственники привлекаются в начале процесса, что позволяет избежать долгих юридических противостояний. Однако управляющим, являющимся профессионалами арбитражного процесса, следует бережно относиться к проверке всех документов при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости.

Как проверить недвижимость перед покупкой ?

При покупке недвижимости необходимо обеспечить свою защиту и проверить различные факторы. В частности, перед покупкой необходимо:

• заказать расширенную выписку из ЕГРН для получения информации о переходе прав собственности;
• проверить всех правопреемников по картотекам СОЮ и арбитражных судов, обращая внимание на иски о взыскании по кредитам и обращения взыскания на имущество;
• проверить правопреемников по базам ФССП и ЕФРСБ на наличие исполнительных производств и банкротства.

Однако, в дополнении к данной информации, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина предостерегает о том, что покупатель не должен добиваться досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой недвижимости. Вместо этого, достаточно выполнить стандарты осмотрительности и разумности, проверив регистрацию права собственности за продавцом и отсутствие судебных запретов и споров о правах на недвижимость.

Она также отмечает, что покупатель считается добросовестным, если выгодность сделки и гарантии прав можно было бы убедительно объяснить. Кроме того, необходимо убедиться, что продавец действительно владеет имуществом, которое он продает, поскольку передача владения является основополагающим моментом в регистрации перехода прав собственности. 

Таким образом, проверка недвижимости перед покупкой - это многошаговый процесс, включающий несколько аспектов для обеспечения своей защиты. Однако при этом важно сохранять стандарты осмотрительности и разумности, не изучая все юридические детали сделки до мельчайших подробностей.

* Имена и фио участников изменены

"Центр защиты жилья и жилищных прав" Светланы Гладышевой поможем Вам решить многие трудные жизненные ситуации, беззаконием властей, связанные с недвижимостью, вашим единственным жильём, таким как:

• добросовестный приобретатель
• защита добросовестного приобретателя
• защита жилья
• защита имущества
• защита прав добросовестного собственника

Консультация: +7 (916) 082-87-59 Гладышева Светлана