Сделать домашней|Добавить в избранное
 



 
Гладышева Светлана - Центр защиты жилья и жилищных прав

Доверенность от … покойника

Доверенность от … покойника

Светлана Гладышева, статья "Доверенность от покойника"

Часто можно слышать, что попадают на крючок квартирных аферистов люди пожилые или малограмотные, которые плохо ориентируются в делах мирских. Но, увы, жертвой мошенников может оказаться кто угодно. В качестве примера приведем судебное дело молодой семьи Сергеевых с малолетним ребенком. Они купили квартиру, а потом чуть не оказались на улице….


Семья Сергеевых жила в маленьком городке недалеко Тулы. И когда у них родилась дочь, то они решили переехать в областной центр. Так как денег было немного, то после долгих поисков удалось найти небольшую двухкомнатную квартиру в девятиэтажном старом доме на окраине Тулы.

Это было в феврале 2015 года. А в мае в разгар ремонта в квартире они получили повестку в Пролетарский районный суд Тулы. В судебном заседании Сергеевы узнали, что иск к ним предъявляет Тульская городская администрация. Еще они узнали о том, что купленная ими квартира является выморочным имуществом. Это значит, что после смерти бывшего владельца квартира должна переходить в собственность города. Но кто умер? Им продавала женщина, которая живет и здравствует. Сергеевы никак не могли понять ситуации. А она оказалась до банальности проста.

До 24 сентября 2011 года добросовестным собственником данной квартиры являлся Юрий Канищев. Он умер, наследников у него не было, поэтому квартира по закону перешла в собственность города. Пока теоретически. Потому как целый год стояла пустой, и администрация города ею не занималась. Наверное, руки не доходили или очередников в городе Туле уже нет или существовали какие-то иные причины к тому.

А летом 2012 года на квартиру заявляет права некто Карасев. Он, обращаясь в Пролетарский районный суд г. Тулы с иском о признании его внебрачным сыном бывшего собственника квартиры Канищева, очень настойчиво настаивает на признании факта отцовства и наследником имущества умершего. Было очень долгое разбирательство и установление истины. И что вы думаете, суд 17 августа 2012 года признал Максима Карасева внебрачным сыном Юрия Канищева. Но радость новоявленного «сына» длилась недолго. Тульская городская администрация обжаловала это решение и 1 ноября 2012 года Тульский областной суд апелляционным определением отменил решение Пролетарского районного суда г.Тулы и в установлении факта признания отцовства отказал. Только после данного суда окончательно стало ясно, что наследников у умершего Юрия Канищева нет, и квартира является собственностью города.

И что? Что-то это изменило с ее судьбой? Город сразу же пошел оформлять и перераспределять квартиру между очередниками? Совсем нет. Чиновники из городской администрации как будто забыли о ней.


Администрация города «проснулась» только … через 2 года

Правда, в администрации города в феврале 2013 года вспомнили о квартире. И начальником управления правовой работы и контроля В. Артемовым была направлена служебная записка председателю комитета имущественных и земельных отношений Тульской городской администрации Р. Мурзину. В ней говорилось о том, что есть выморочная квартира, которая стала таковой после смерти Юрия Канищева и которая должна быть зарегистрирована в собственность города для последующего распределения ее гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, к сожалению, данное послание осталось пылиться в кабинете чиновника долгих три года.

Но мы чуть забегаем вперед. Через два года после решения суда о том, что квартира является городской собственностью, она вдруг чудесным образом продается. И продает ее в октябре 2014 года не кто иной, как умерший в 2011 году Юрий Канищев. Правда, продает не сам, а по доверенности. И доверенным лицом стал Сергей Ненахов, который и продал его квартиру Сергею Никишину. А тот через три месяца, то есть 22 января 2015 года, продал квартиру Елене Булгаковой, которая в начале февраля того же года (всего через 10 дней) выставляет квартиру в продажу. Сергеевы, прежде чем купить ее, конечно же, спросили, почему она так быстро продает квартиру. А женщина пустила слезу и сказала, что у нее обнаружено серьезное заболевание, и ей нужны деньги на лечение. Она даже показывала оплаченные рецепты на дорогостоящее лекарство. Семья Сергевых проверила все документы продавца. Булгакова являлась собственником квартиры, ее права были зарегистрированы в Росреестре, какие-либо аресты или ограничения отсутствовали, причина продажи квартиры понятна, цена соответствовала рыночной стоимости, данную сделку одобрили и в Управлении Пенсионного фонда РФ в Киреевском районе Тульской области. Они дали разрешение распорядится средствами материнского капитала на улучшение жилищного вопроса семьи Сергеевых, а именно на оплату данной квартиры.

Но как говорят опытные специалисты рынка недвижимости, что это вполне обыкновенные процедуры перепродажи квартиры с нечистой историей. Чем чаще переходит квартира от собственника к собственнику, тем ее опаснее покупать. Казалось бы, что это аксиома, но, к счастью аферистов, всегда находится человек, который не сведущ в квартирных делах, который и покупает такую квартиру. Кроме того, все сделки по такой квартире проверял и регистрировал государственный орган. Не можете же вы не доверять государству?! Вот только, почему у государственных органов не возникает вопросов, когда квартиры часто меняют собственников?

Когда квартира стала собственностью молодой семьи с малолетним ребенком, только тогда, в 2015 году, администрация города «проснулась» и вспомнила о своем выморочном имуществе (напомним, что собственник квартиры Юрий Канищев умер 2011 году). И это случилось только тогда, когда квартиру купили добросовестные приобретатели. Случайно или нет они так долго размышляли? Это мы утверждать не можем. Но такое долгое молчание наводит на некоторые нехорошие мысли. Но это только мысли.

Загадкой является и то, как же мог Ненахов получить доверенность от умершего в 2011 году Канищева? Из судебного решения от 29 сентября 2015 года следует, что поддельная доверенность от имени умершего Канищева была оформлена в нотариальной конторе нотариуса Тулы О.А. Слобожаниной 12 июня 2012 года и признана судом ничтожна, а следовательно у Ненахова отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи квартиры с Никишиным и данный договор является недействительным как и последующие договоры купли продажи. И хотя судья Пролетарского районного суда признала Сергеевых добросовестными приобретателями, но, тем не менее, квартиру у них судебным решением истребовала. Такое решение районного суда оставила в силе и вышестоящая судебная инстанция. И что должна была делать семья Сергеевых в данной ситуации? И почему должна страдать их маленький ребенок, который только начинает жить в этой стране? Вопросы, вопросы, вопросы….


Обманутые покупатели не сдаются

Первое время семье Сергеевых было трудно, просто опускались руки от разочарования, бессилия и несправедливости найти правду. Но они не сдались. Собрав волю в кулак, решили обжаловать решения и апелляционного определения тульских судов в Верховном Суде РФ. Волей судьбы они встретились с человеком, который прошел все эти круги ада, отстаивая свои права по жилью. Они познакомились с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.

- Обратились ко мне Сергеевы, когда совсем отчаялись найти справедливость, - вспоминает Гладышева Светлана Михайловна. 


Читать подробнее...

Гладышева Светлана, статья - "Борьба за недвижимость не бывает легкой"

Борьба за недвижимость не бывает легкой

Гладышева Светлана, статья "Борьба за недвижимость не бывает легкой"

Борьба за дорогие московские  квартиры (борьба за недвижимость) бывает не только ожесточенной, но и порой очень затяжной. Наши суды не спешат решать вопрос в пользу добросовестного приобретателя. Особенно тогда, когда по ту сторону барьера стоит Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.


О том, возможно ли добросовестному приобретателю «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.


— Как люди попадают в неприятные ситуации?


— Они покупают квартиры, проверяют их, порой даже привлекают к этому делу риэлторов, но потом вдруг выясняется, что данная квартира мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. И Департамент подает иск в суд. Но не на мошенников, а на последнего приобретателя недвижимости.


— Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.


— Вот именно. Есть дело Абрамовой. Она купила квартиру, которая в собственности была более 3 лет, взяла ипотеку. И в чем она виновата? После смерти собственника квартира стояла долго пустой и никто ее судьбой не интересовался. Мошенники похитили ее и несколько раз перепродали. А где был Департамент, который обязан вовремя выявлять выморочные квартиры и оформлять их в собственность города и далее передавать очередникам и нуждающимся?


— Но Департамент как-то предупреждает, чтобы были осмотрительными?


Читать подробнее...

Гладышева Светлана, статья - "Добросовестному приобретателю государство дает шанс"

Добросовестному приобретателю государство дает шанс

Гладышева Светлана. Добросовестному приобретателю государство дает шанс

Судебных дел по расторжению сделок с недвижимостью сейчас довольно много. И очень часто в них фигурирует Департамент городского имущества г.Москвы. Они нередко подают в суд, когда квартира уже бывает продана. И в итоге у добросовестного приобретателя отнимают квартиру.


Может ли покупатель, которого лишили собственности, пересмотреть решение суда? На этот вопрос отвечает руководитель автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева:


 — Конечно, добросовестный приобретатель, у которого истребовали квартиру по иску Департамента городского имущества г. Москвы, имеет право пересмотреть вступившее в законную силу решение суда. Этот вопрос непростой, но если решение суда основано на неконституционном законе, то в связи с внесенными изменениями в ст. 392 ГПК до 10 апреля 2022года у добросовестного приобретателя есть все основания отменить незаконное решение и пересмотреть дело.


Возможность пересмотра судебного акта, основанного на неконституционном законе, является базовым правом каждого гражданина. Своим Постановлением от 26 июня 2020 г. № 30-П Конституционный Суд РФ обязал законодателя разработать полноценный правовой механизм пересмотра судебных решений по новым обстоятельствам. Это качественный скачок в улучшении законодательства нашей страны, и с 10 января 2022г. такой механизм разработан. Решение суда, которое не исполнено или исполнено частично, должно быть пересмотрено по новым обстоятельствам.


— Расскажите более подробно, почему власти после четкой позиции Президента России в 2015 году продолжают отнимать квартиры у добросовестных приобретателей?


— Правоприменительная практика по защите прав граждан – добросовестных приобретателей, у которых в судебном порядке по искам органов власти изымали и продолжают изымать жилье, существует более 20 лет. Более 10 лет тема добросовестного приобретателя является предметом обсуждения гражданами и органами власти вплоть до самого высокого уровня. О незаконности сложившейся правоприменительной практики в свое время действительно высказался и Президент России. Александр Музыкантский 23 июня 2015 г. на пленарном заседании Общественной палаты РФ задал вопрос в защиту прав добросовестного приобретателя «истребование жилых помещений от добросовестных приобретателей в судебном порядке по искам органов власти» Президенту РФ Путину В.В. и получил следующий ответ (http://tass.ru/politika/2064774):


«Ситуация явно противоречит Конституции». «Если речь идет о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны». «Государство допустило ошибку — государство обязано эту ошибку решать самостоятельно». «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения». «Человека просто загоняют по инстанциям, и это не решение проблемы».


— Выходит, что истребование государством недвижимости у добросовестного приобретателя противоречит Конституции РФ.


— Да. К примеру, у Александра Дубовца суд истребовал купленную им квартиру и обязал выселиться всю семью. И вот он, опираясь на слова Президента и не согласившись с незаконным решением Никулинского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года и определением МГС, на основании которого иск Департамента городского имущества г. Москвы к Дубовцу А.Н. был удовлетворен, обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.


Согласно правовой позиции Конституционного Суда  по жалобе А.Н. Дубовца, изложенной им в Постановлении от 22.06.2017 года №16-П,  п. 1 ст. 302 ГК по своему конституционно-правовому смыслу не допускает истребование имущества у гражданина — добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество. Конституционный Суд  указал, что истребование имущества у добросовестного приобретателя во всех случаях не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное понимание смысла пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствует Конституции РФ.


— Примеру его последовали другие обманутые покупатели?


— Еще одна семья, Однодворцевых, в 2017 году обращались в суд с заявлением о пересмотре решения от 15 июня 2010 года по новым обстоятельствам на основании Постановления Конституционного суда РФ от 22 июня 2017 года № 16-П по жалобе А.Н.Дубовца.


— И каков результат?


Читать подробнее...

Гладышева Светлана - "Кто не успел, тот… проиграл."

Гладышева Светлана - "Кто не успел, тот… проиграл."

Гладышева Светлана "Кто не успел, тот…проиграл"

Когда в Москве умирает одинокий человек, у которого нет наследников, то в этом случае квартира становится выморочной и отходит в собственность города. Но Департамент городского имущества столицы не всегда бывает расторопным, и квартиры порой “висят” в воздухе по несколько лет. Примерно такая ситуация и сложилась не так давно. Департамент пытался “завладеть” квартирой, когда на нее уже нашелся наследник. О том, что из этого получилось, рассказывает руководитель автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева


— Ситуация довольно стандартная для Москвы. Когда умирает одинокий пожилой человек, то квартиры после них порой пустыми стоят годами. Потом их ловкачи приватизируют или оформляют наследство, продают. И вот тут-то на сцене появляются чиновники, которые объявляют квартиру выморочным имуществом, подают иск в суд и выселяют добросовестного приобретателя. Примерно такая же схема была применена и в этом случае, но увы, она не получилась.


Суть дела такова. В июне 2014 года умирает в квартире пожилая женщина Зиборова Н.Н. Почти 2 года квартира стоит пустой. Департамент не принимает никаких действий. И это спасло ее дочь Жарову, которая только 23 сентября 2016 года вступила в наследство, то есть, ей в этот день было выдано свидетельство на наследство. Вопрос: почему она так долго тянула с оформлением бумаг, остается за кадром, но необходимо сказать, что Жарова фактически приняла наследство так как совместно проживала с мамой и подтвердила документально нотариусу о фактическом принятии наследником наследства.


Жарова Е.А. зарегистрировала права собственности на квартиру в Росреестре и в ноябре 2016 года продала квартиру Максиму В. Надо сказать, что Максим В тщательно подошел к вопросу покупки квартиры в Москве. Он не только заключил договор с риэлтором крупной компании, но и неоднократно осматривал квартиру, проверял все правоустанавливающие документы, обращался к нотариусу для проверки наследственного дела на Жарову и выдачу ей свидетельства на наследство, а также нотариально оформил свой договор купли-продажи. Департамент как будто специально ждет таких моментов. Не успели покупатели толком обжиться в новом жилье, как …. «5 мая 2017 г. Департамент городского имущества города Москвы в лице представителя Федоровой В.В. обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля…, ссылаясь на отсутствие иных наследников Зиборовой Н.Н. по закону.


Постановлением нотариуса Полынкова А.В. от 11 мая 2017 г. в выдаче свидетельства о праве собственности на наследство отказано, в связи с выдачей 23 сентября 2016 г. свидетельства о праве собственности на наследство дочери Жаровой».


Чиновники очень удивились. Какая дочь? Небось самозванка? Продала квартиру, получила миллионы и была такова. И Департамент обратился в суд с иском о выселении покупателей и переводе квартиры в собственность города. Истец утверждает, что Жарова не является дочерью Зиборовой, поэтому никаких прав на квартиру не имела.


Суд во всем разобрался 


Судебное заседание состоялось 22 января 2018 года в Нагатинском районном суде.


«Материалами поступившего по запросу суда наследственного дела к смерти Зиборовой Н.Н. подтверждено, что Жарова Е.А. являлась дочерью умершей Зиборовой Н.Н., наследником по закону 1 очереди, на законных основаниях принявшей наследство в виде спорной квартиры».


Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы, суд первой инстанции исходил из того, что истец в установленном законом порядке своё право собственности на выморочное имущество не зарегистрировал, что привело к его отчуждению. Поскольку Максим В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры истребование данного имущества из его собственности невозможно. Одним словом, иск Департамента суд оставил без удовлетворения. Тогда ДГИ обратился в Московский городской суд, который 30 июля 2018 г. решение районного суда отменил, признав документ на наследство недействительным и договор купли — продажи тоже.


Читать подробнее...

Гладышева Светлана: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

Гладышева Светлана: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

Гладышева Светлан: «Все же решения Европейского Суда наши суды пока выполняют»

В последнее время проходит много судебных процессов, связанных с квартирными аферами. И среди участников процессов очень часто фигурирует Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (правопреемник Департамент городского имущества г. Москвы). Люди покупают квартиры, а потом выясняется, что они мошенническим путем выбыли из фонда городского имущества. О том, как такое происходит и можно ли «отбить» квартиры у города, я беседую с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.


- Как образовался ваш Центр, и чем это было вызвано?

- Прежде чем организовать Центр защиты жилья и жилищных прав я сама попала в ситуацию, когда Департамент подал иск об истребовании квартиры и выселении меня и несовершеннолетнего сына из квартиры. Я была третьим приобретателем. Не знала и не могла знать о действиях предыдущих собственников.

- Расскажите чуть подробнее о своем судебном деле…

- Все до банальности просто. По поддельным документам приватизировали квартиру. Департамент волю свою проявил – являлся стороной договора социального найма и договора передачи, сдал документы на регистрацию сделки в Росреестр, имел возможность проверить соответствие действительности представленных ему документов, не проявил должной осмотрительности, а потом вдруг опомнился и решил квартиру через несколько лет в судебном порядке отобрать у меня - добросовестного приобретателя. Жилье было единственное. Кстати, первое решение суда было положительным. И вот, чтобы департамент дальше не оспаривал решение районного суда, чиновник этого ведомства потребовал с меня взятку. Его, конечно, осудили, но похоже, что Департамент затаил на меня обиду и решил отомстить. Уже когда Департаментом все сроки были пропущены, им удалось восстановить их и подать на обжалование положительное решение. Мосгорсуд дело вернул в первую инстанцию, судья который уже принял угодное Департаменту решение: квартиру истребовать, жильцов выселить. У меня даже пытались отнять ребенка, он же бомж, мол, государство о нем позаботится.

- И вы возмутились такой несправедливости?

- Безусловно. Я не согласилась с таким беззаконием, я - добросовестный собственник, прошла все судебные инстанции на национальном уровне и подала жалобу в Европейский Суд по правам человека (ЕСПЧ), который и принял положительное решение. Далее Верховный Суд РФ отменил решение и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.

- Быстро удалось добиться решения Европейского Суда?

- У меня - да. Наверное, просто хорошо была написана жалоба в ЕСПЧ. Я отправила туда 15 кг. У них просто волосы встали дыбом….. Мое решение «Гладышева против России» было первым по таким делам.

- Светлана Михайловна, а Европейский Суд все дела решает в пользу добросовестного покупателя?

- Здесь все зависит от того, как написана жалоба. Если профессионально, то да. Хотя и здесь бывают сложные моменты, но это уже в другом интервью расскажу. На данный момент Европейским Судом принято более 60 решений в пользу граждан России по данной категории дел. В каждом решении дается ссылка на дело «Гладышева против России».

- Наши суды подчиняются решению ЕСПЧ? 

- Да. Защита прав собственности — это не политический вопрос. Подается заявление по новым обстоятельствам на основании ст. 392 ГПК РФ в районный суд. И он, как правило, пересматривает дело и выносит решение: в иске департаменту отказать.

- Все ли районные суды решают с учетом мнения самого высшего суда?

- Есть районные суды, которые говорят, что решение Европейского Суда не является основанием для пересмотра и иногда не пересматривают дело. Как правило, Мосгорсуд отменяет такие определения, одновременно отменяя само решение по истребованию и выселению семьи. Иногда Департамент подает частную жалобу в Мосгорсуд и обжалует отмену решения по новым обстоятельствам и им отказывают. Практически всегда Департамент обжалует и само решение, которое выносится в пользу добросовестного приобретателя.

- Они тоже не сдаются?

- Да. Отрабатывают свой регламент. Кстати, в последнее время заметно поменялось поведение чиновников, которые являются представителями Департамента в суде. Если раньше они с пеной у рта кричали, что вы недобросовестные покупатели и априори мы отнимем квартиру, то сейчас говорят примерно тоже самое, но в более мягкой форме. Мол, что да, вы недобросовестные, потому как должны бы были догадаться не только, каков перед вами продавец, но и поставить под сомнение все совершенные сделки по данной квартире, в том числе, где и участвовал сам Департамент или нотариус или было судебное решение. К сожалению, сейчас суды всегда признают граждан недобросовестными приобретателями под предлогом того, что «не проявили должную осторожность и осмотрительность», но при этом они не расписывают, какую осмотрительность и осторожность нужно было предпринять. Это говорит о том, что гражданин при покупке недвижимости должен усомниться, например, в судебном акте или не доверять нотариусу или Департаменту, который подписал договор соцнайма и договор приватизации. Выходит, что также нужно усомниться и в действиях Росреестра, который зарегистрировал все сделки по переходу прав собственности. Судами полностью игнорируется факт государственной регистрации права собственности на жилое помещение и не дается оценка действиям публичного собственника в лице уполномоченных органов.

- Ну, это как-то из другой оперы….

- Мало того, на сайте Департамента есть информация, как проверить добросовестность продавца. И один из способов - это зайти на фейсбук и проверить, есть ли там продавец. Если его там нет, то он поддельный. Нормально? А вот на каком сайте проверить, что Департаментом были подписаны договоры в том числе и по приватизации по поддельным документам, а иногда и с мертвыми людьми - такой информации нет. Или как проверить, что нотариус выдал свидетельство на наследство по поддельным документам?

- Но последний собственник квартиры может быть и добросовестным.


Читать подробнее...

ДОКЛАД ПО ТЕМЕ: «Истребование жилья у добросовестных приобретателей по искам органов государственной власти»

Гладышева Светлана

Светлана Гладышева


ДОКЛАД ПО ТЕМЕ: «Истребование жилья у добросовестных приобретателей по искам органов государственной власти»



В настоящее время в нашей стране имеется определенная категория граждан, которым пришлось  столкнуться с проблемой изъятия у них в судебном порядке жилых помещений (квартир) по искам органов государственной власти или местного самоуправления. На мой взгляд, город Москва в этом вопросе лидер.
Единственная причина, по которой квартиры изымаются у граждан, является то обстоятельство, что в прошлом эти квартиры были похищены из государственной (муниципальной) собственности.
Граждане, у которых изымают квартиры, как минимум, те, которые обращались лично ко мне, в подавляющем большинстве случаев являются добросовестными приобретателями - при покупке квартиры эти люди ничего не знали о криминальном прошлом такой квартиры. Многие из них в судебном порядке признаны добросовестными приобретателями, есть и те, кого таковыми не признали, но имеются обоснованные сомнения в беспристрастности суда.
Что касается отношения органов власти города Москвы к этой проблеме, то в настоящее время оно заключается в том, что с одной стороны, Гражданский кодекс РФ предоставляет органам государственной власти право на обращение в суд с иском об истребовании квартир от добросовестных приобретателей, а с другой стороны, изъятие квартир у граждан осуществляется на основании вступивших в законную силу судебных актов. Другими словами, органы власти Москвы дают понять, что они действуют исключительно в рамках закона.

На мой взгляд, достаточно странно ссылаться на законность своих действий, нарушая при этом конституционные права граждан.
Вообще, трудно «переоценить» тот вклад,  который внесли  органы власти Москвы в создание проблемы изъятия жилья у граждан - добросовестных приобретателей.
Текущая ситуация в городе Москве, связанная с нарушением конституционных прав граждан - добросовестных приобретателей, это прямое следствие деструктивной позиции органов власти города Москвы, которые вместо судебного преследования лиц, ответственных за первоначальное выбытие жилых помещений из собственности города Москвы (что было бы справедливо), как минимум, через гражданские иски о возмещении ущерба, предпочитает изымать собственность у добросовестных приобретателей жилья.
Всегда обращало на себя внимание то обстоятельство, что возможность первоначального выбытия квартир из собственности города возникла в результате либо действий, либо бездействия представителей уполномоченных городских организаций и органов власти города Москвы. Другими словами, первопричину выбытия квартир из городской собственности необходимо искать в работе городских органов власти и уполномоченных организаций.
Если же анализировать проблему на системном уровне, то можно увидеть и более глубокий ее аспект – органам власти Москвы никогда бы не удалось отнять квартиры у граждан, если бы суды действовали в строгом соответствии с положениями Конституции РФ и международными обязательствами России.
6 декабря 2011 г. было вынесено Постановление Европейского Суда по правам человека по делу «Гладышева против России», которое, по мнению многих, должно было кардинальным образом изменить ситуацию с изъятием государством собственности у добросовестных приобретателей. Все мы, кто искренне надеялся на это, исходили из следующего:
Отказ России от обращения в Большую Палату Европейского Суда по правам человека рассматривался пострадавшими гражданами как свидетельство согласия России  с выводами Палаты Европейского Суда по правам человека (Первая секция), изложенными в Постановлении Суда по делу «Гладышева против России», о нарушении Россией, в лице ее судебных органов, прав заявительницы, гарантированных ей положениями статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (право на уважение жилища) и статьи 1 Протокола №1 к ней (право на уважение собственности).
Согласно пункту 1 статьи 46 Конвенции о защите прав человека и основных свобод Россия обязана исполнить ставшее окончательным Постановление Европейского Суда по правам человека по делу «Гладышева против России». В соответствии с практикой Европейского Суда по правам человека и Комитета Министров Совета Европы такое исполнение предполагает принятие как мер индивидуального характера непосредственно по делу заявительницы, так и мер общего характера (пункт 2 статьи 6 Регламента Комитета Министров Совета Европы по надзору за исполнением решений Европейского Суда и условий мировых соглашений от 10.05.2006 г.). При этом под принятием мер общего характера вышеуказанный регламент Комитета Министров Совета Европы предполагает принятие государством мер, направленных на предупреждение новых нарушений прав человека, аналогичных с нарушением (нарушениями), установленным(и) по делу, или в целях прекращения длящегося нарушения прав человека.

В 2003 году Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 5 от 10.10.2003 г. «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал на то, что «Выполнение постановлений, касающихся Российской Федерации, предполагает в случае необходимости обязательство со стороны государства принять меры частного характера, направленные на устранение нарушений прав человека, предусмотренных Конвенцией, и последствий этих нарушений для заявителя, а также меры общего характера, с тем чтобы предупредить повторение подобных нарушений. Суды в пределах своей компетенции должны действовать таким образом, чтобы обеспечить выполнение обязательств государства, вытекающих из участия Российской Федерации в Конвенции о защите прав человека и основных свобод».

В 2007 году Конституционный Суд РФ в Постановлении №2-П от 05.02.2007 г., обратил внимание законодателя и правоприменительных органов на то, что «Ратифицируя Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, Российская Федерация признала юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случаях предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов (Федеральный закон от 30 марта 1998 года № 54-ФЗ). Таким образом, как и Конвенция о защите прав человека и основных свобод, так и Решения Европейского Суда по правам человека - в той части, в какой ими, исходя из общепризнанных принципов и норм международного права, дается толкование содержания закрепленных в Конвенции прав и свобод, включая право на доступ к суду и справедливое правосудие, - являются составной частью российской правовой системы, а потому должны учитываться федеральным законодателем при регулировании общественных отношений и правоприменительными органами при применении соответствующих норм права.»
10 октября 2012 г.  Президиум Верховного Суда РФ утвердил «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года», в котором приводятся правовые позиции Европейского Суда по правам человека, изложенные в Постановлении Суда по делу «Гладышева против России».
27 июня 2013 г. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней» еще раз обратил внимание судов на то, что «Правовые позиции Европейского Суда учитываются при применении законодательства Российской Федерации. В частности, содержание прав и свобод, предусмотренных законодательством Российской Федерации, должно определяться с учетом содержания аналогичных прав и свобод, раскрываемого Европейским Судом при применении Конвенции и Протоколов к ней».
В действительности, к огромному сожалению, за три с лишним года на системном уровне ни в законодательстве, ни в работе судов, ни в позиции органов власти Москвы ничего кардинально не изменилось.
Да, имеют место единичные акты «восстановления» прав некоторых граждан.
Например, начиная с прошлого года, органы власти города Москвы начали передавать по договорам социального найма пострадавшим квартиры, изъятые у них ранее, но передают не всем, а единицам, остальным отказывают. На мой взгляд, это не решение проблемы, а лишь попытка снизить «градус напряженности».
В 2011 и 2014 году Верховный Суд РФ пересмотрел по одному делу в пользу добросовестных приобретателей. Еще два дела были пересмотрены ранее – в 2009 и 2010 годах. Возможно, есть еще несколько пересмотренных дел, но в подавляющем большинстве случаев судьи Верховного Суда РФ не видят нарушений со стороны нижестоящих судов, а такие нарушения, без всяких преувеличений, есть в каждом деле.
Какие же нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод увидел Европейские Суд по правам человека в деле «Гладышева против России»?

Читать подробнее...

АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» принимал участие в круглом столе на тему: «Защита прав собственников и приобретателей недвижимого имущества: проблемы правоприменения» 18.09.2017

АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» принимал участие в круглом столе на тему: «Защита прав собственников и приобретателей недвижимого имущества: проблемы правоприменения»

18.09.2017


АНО «Центр за­щи­ты жи­лья и жи­лищ­ных прав» при­ни­мал уча­стие в круг­лом сто­ле на те­му: «За­щи­та прав соб­ствен­ни­ков и при­об­ре­та­те­лей не­дви­жи­мо­го иму­ще­ства: про­бле­мы пра­во­при­ме­не­ния». Мне­ние, по­зи­ция и прак­ти­ка на­шей ор­га­ни­за­ции по за­щи­те прав доб­ро­со­вет­ных при­об­ре­та­те­лей бы­ли учте­ны в За­клю­че­нии Экс­перт­но­го со­ве­та по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке и жи­лищ­но-ком­му­наль­но­му хо­зяй­ству при Ко­ми­те­те Го­су­дар­ствен­ной Ду­мы по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке и жи­лищ­но-ком­му­наль­но­му хо­зяй­ству от 30 де­каб­ря 2015 го­да № 1 (14).

Заключение экспертного совета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству по вопросу "Защита прав собственников и приобретателей недвижимого имущества: проблемы и правоприменения". 




АНО «Центра защиты жилья и жилищных прав» при­ни­ма­л уча­стие в под­го­тов­ке про­ек­та За­клю­че­ния Об­ще­ствен­ной па­ла­ты РФ о на­ру­ше­ни­ях российского за­ко­но­да­тель­ства при ис­тре­бо­ва­нии жи­лых по­ме­ще­ний

АНО «Центра защиты жилья и жилищных прав» при­ни­ма­л уча­стие в под­го­тов­ке про­ек­та За­клю­че­ния Об­ще­ствен­ной па­ла­ты РФ о на­ру­ше­ни­ях российского за­ко­но­да­тель­ства при ис­тре­бо­ва­нии жи­лых по­ме­ще­ний 18.09.2017

АНО «Центра защиты жилья и жилищных прав» при­ни­ма­л не­по­сред­ствен­ное уча­стие в под­го­тов­ке про­ек­та За­клю­че­ния Об­ще­ствен­ной па­ла­ты РФ о на­ру­ше­ни­ях за­ко­но­да­тель­ства Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции при ис­тре­бо­ва­нии жи­лых по­ме­ще­ний от граж­дан и их вы­се­ле­нии в по­ряд­ке при­ме­не­ния ста­тей 301 и 302 Граж­дан­ско­го ко­дек­са Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции по ис­кам ор­га­нов го­су­дар­ствен­ной вла­сти и ор­га­нов мест­но­го са­мо­управ­ле­ния.


ДОКЛАД  О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В ГОРОДЕ   МОСКВЕ, О СОБЛЮДЕНИИ И ЗАЩИТЕ ПРАВ, СВОБОД ЧЕЛОВЕКА И ГРАЖДАНИНА В 2017 ГОДУ  (Извлечение)

УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ

 

ДОКЛАД  О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В ГОРОДЕ   МОСКВЕ, О СОБЛЮДЕНИИ И ЗАЩИТЕ ПРАВ, СВОБОД ЧЕЛОВЕКА И ГРАЖДАНИНА В 2017 ГОДУ (Извлечение)

 

  1. Право на частную собственность

 

Защита прав добросовестных приобретателей - изменение

в правоприменительной практике

 

На протяжении ряда лет Уполномоченным проводится работа по проблемным вопросам, связанным с истребованием жилья от добросовестных приобретателей по искам государственных органов. Указанная проблема выражается в том, что квартиры одиноких собственников (обычно это пенсионеры, граждане, ведущие асоциальный образ жизни, и т.п.) после их смерти должны перейти в собственность города Москвы, но так случается не всегда.

Длительное время жилье находится в "подвешенном" состоянии, что способствует переоформлению таких квартир мошенниками на подставных лиц с последующей перепродажей. В результате нескольких сделок жилье в ряде случаев попадает к конечному приобретателю, который не знал и не мог знать о незаконности предыдущих сделок. В дальнейшем, когда город узнает о таких сделках, он через суд истребует жилье от конечного покупателя (добросовестного приобретателя). При этом в известных нам случаях судьбой таких квартир после смерти собственника никто не занимался, уполномоченные органы и организации не предпринимали необходимых мер по оформлению их в публичную собственность. Кроме того, рассматриваемая здесь проблема коснулась земельных участков и иной недвижимости в других субъектах РФ.

Стоит отметить, что ранее граждане, не найдя защиты своих прав в российских судах, обращались в Европейский Суд по правам человека (далее - ЕСПЧ), который принимал, в большей степени, их сторону. В 2017 году вступили в силу решения ЕСПЧ по 46 жалобам в пользу граждан России, как, например, "Кириллова против России" (жалоба N 50775/13), "Дедик против России" (жалоба N 58677/11), "Полевода против России" (жалоба N 2920/13), "Карим против России" (жалоба N 15320/13), "Зимонин против России" (жалоба N 59291/13), "Климова против России" (жалоба N 14639/14), "Просвировы против России" (жалоба N 14582/15), "Николаевы против России" (жалоба N 49529/10), "Стрекалева против России" (жалоба N 21363/09), "Шамшатдинов против России" (жалоба N 12068/15). По данным гражданам Уполномоченный в свое время неоднократно обращался в компетентные органы о недопустимости нарушения их жилищных прав.

Во всех перечисленных случаях ЕСПЧ указал, что при изъятии квартир у заявителей не был обеспечен баланс между публичными и частными интересами, на заявителей было наложено индивидуальное и чрезмерное бремя и имело место нарушение статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод - право на уважение собственности.

Российские власти признали, что изъятие жилых помещений из собственности граждан по искам публично-правовых образований представляет собой вмешательство государства в права заявителей.

Понимание всей серьезности данной проблемы достигнуто на федеральном уровне. Правительством РФ был разработан и внесен 8 августа 2017 года законопроект N 243975-7, направленный на недопущение истребования жилья от добросовестных приобретателей по искам публично-правовых образований. Законопроект был направлен в Комитет по государственному строительству и законодательству Государственной Думы.

Кроме этого, Общественная палата РФ в докладе о состоянии гражданского общества в РФ за 2017 г. указала на необходимость полного искоренения практики отобрания недвижимости у добросовестных приобретателей, ставших собственниками на возмездном основании.

В настоящее время имеет место и изменение судебной практики в поддержку добросовестных приобретателей. Ранее Уполномоченным неоднократно направлялись ходатайства в Верховный Суд РФ с просьбой дать разъяснения судебным органам по вопросам применения статьи 302 ГК РФ, а также провести обобщение судебной практики по делам указанной категории, для того чтобы у граждан - добросовестных приобретателей появилась возможность обжалования вступивших в законную силу судебных постановлений о выселении, а также с целью предупреждения вынесения новых судебных решений по аналогичным делам.

По результатам рассмотрения ходатайств Уполномоченного, а также специального доклада "О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей" (далее - спецдоклад) Верховным Судом РФ проведен Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный 1 октября 2014 года Президиумом Верховного Суда РФ, в котором нашли отражение правовые позиции Уполномоченного, обозначенные в спецдокладе. Данный документ послужил поводом для изменения судебной практики по указанной категории дел, решениями вышестоящих судебных инстанций был отменен ряд судебных решений о выселении добросовестных приобретателей по искам ДГИ.

Кроме того, представители Уполномоченного не раз принимали участие в судебных заседаниях в порядке статьи 47 ГПК РФ. Практически во всех случаях суд в той или иной инстанции отказывал государственному органу в удовлетворении исковых требований об изъятии жилого помещения от добросовестного приобретателя. Одно дело с участием Уполномоченного было доведено до Верховного Суда РФ, которым доводы Уполномоченного, изложенные в кассационной жалобе, были приняты во внимание, акты нижестоящих судов отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

Но самым заметным положительным сдвигом в разрешении указанной проблемы было признание Конституционным Судом РФ положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество (постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П).

Аналогичную позицию ранее высказывал и Уполномоченный. В частности, нами неоднократно указывалось о недопустимости истребования жилья от добросовестных приобретателей по искам публично-правовых образований, если публично-правовое образование в лице уполномоченных государственных органов и подведомственных им организаций не предприняло своевременных мер по выявлению и оформлению в собственность выморочного жилья.

К сожалению, правовые позиции, изложенные в постановлении Конституционного Суда РФ, не привели на практике к восстановлению ранее нарушенных прав граждан. Так, например, в 2017 году более 16 граждан обратились в суд с заявлениями по новым обстоятельствам в порядке применения статьи 392 ГПК РФ, полагая, что их решения основаны на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены, вместе с тем в пересмотре решений по новым обстоятельствам было отказано.

Активную роль в защите прав добросовестных приобретателей играют и негосударственные организации, с которыми у Уполномоченного налажено взаимодействие. В частности, на данном поприще можно выделить работу автономной некоммерческой организации АНО "Центр защиты жилья и жилищных прав", руководителем которой является Гладышева Светлана Михайловна.

Ранее Гладышева С.М. сама оказалась в ситуации, когда государственные органы истребовали у нее жилье, но при поддержке Уполномоченного добилась сохранения за собой титула собственника на квартиру. Судебная тяжба с государственными органами продлилась несколько лет, в течение которых Гладышева С.М. получила большой опыт в данной сфере и смогла оказать реальную помощь другим гражданам, столкнувшимся с аналогичными проблемами.

Сейчас данная организация на постоянной основе оказывает информационно-методическую и адресную правовую помощь гражданам, в первую очередь представителям социально незащищенных групп (дети, пенсионеры, инвалиды), по вопросам отобрания жилых помещений. Гладышева С.М. входит в состав Общественного экспертного совета при Уполномоченном.

Вместе с тем даже при наличии обозначенной практики проблема истребования жилья от добросовестных приобретателей по искам публично-правовых образований остается актуальной. Несмотря на имеющееся постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП "О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан" (далее - Постановление), работу с выморочным жильем на региональном уровне необходимо совершенствовать.

Данным Постановлением установлен правовой механизм по выявлению и оформлению в собственность выморочного жилья, включающий в себя единственный способ защиты прав города в случае незаконного заселения такого жилья - виндикацию.

Вместе с тем положения Постановления не учитывают последние правовые тенденции, касающиеся оценки принятых публичным собственником мер по работе с выморочным жильем.

Полагаем целесообразным рассмотреть вопрос о регламентации передачи значимой информации и выполнении необходимых действий городскими структурами, с закреплением указанных функций за конкретными подразделениями городских структур и их сотрудниками с контролем исполнения, взяв за основу положительный опыт внедрения административных регламентов предоставления государственных услуг.

При выявлении случаев незаконно отчужденного выморочного имущества (как правило, это происходит в рамках уголовного дела) проводить соответствующую проверку для установления и привлечения к ответственности виновных лиц, а также выяснять причины такого отчуждения и принимать меры по недопущению подобных случаев впредь.

 

ДОКЛАД О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА 2017 ГОД  (Извлечение)

 

ДОКЛАД О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА 2017 ГОД  (Извлечение)

 

В течение длительного времени Уполномоченный занимается решением проблемы защиты жилищных прав граждан, признанных добросовестными приобретателями. В Докладе о деятельности Уполномоченного за 2016 год отмечалась проблема осуществления права на компенсацию при удовлетворении исков об истребовании жилых помещений от добросовестного приобретателя и высказывались соответствующие рекомендации. В связи с этим Уполномоченный придает особое значение принятому в июне 2017 года Конституционным Судом Российской Федерации постановлению, которым положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него.

В развитие указанной правовой позиции Правительством Российской Федерации в Государственную Думу внесен проект федерального закона, которым предлагается дополнить статью 302 ГК РФ положением, запрещающим истребование имущества в собственность публично-правового образования от добросовестного приобретателя-гражданина, и распространить данное положение в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели имущество безвозмездно.

Однако проблема остается. Пункт 1 статьи 302 ГК РФ содержит достаточно размытое определение понятия "добросовестный приобретатель", которое не в полной мере отвечает требованию общеправового критерия недвусмысленности правовой нормы. Данное обстоятельство приводит к отсутствию единства судебной практики при установлении судами факта добросовестности приобретателей недвижимого имущества. В связи с этим статья 302 ГК РФ нуждается в дополнении положениями, устанавливающими критерии добросовестности приобретателей жилья и не допускающими неограниченного усмотрения в процессе правоприменения.

 


Назад Вперед
Наверх
 

Гладышева Светлана

Консультация: +7 (916) 082-87-59
Почта: info(@)gladysheva.ru

Почта: goodflat77@gmail.com