Сделать домашней|Добавить в избранное
 



 
Гладышева Светлана - Центр защиты жилья и жилищных прав

Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру ?



Итак, Вы ре­ши­ли при­об­ре­сти квар­ти­ру. Же­ла­ние по­нят­ное, но опас­ное. Пред­ла­га­ем Вам не­сколь­ко ре­ко­мен­да­ций, ко­то­ры­ми Вы про­сто обя­за­ны вос­поль­зо­вать­ся для то­го, что­бы сни­зить рис­ки по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры.

Пре­ду­пре­жда­ем сра­зу, что все ни­же­опи­сан­ное не преду­смот­ре­но ни од­ним за­ко­ном, го­су­дар­ство так и не сфор­му­ли­ро­ва­ло пра­вил по­куп­ки и про­да­жи квар­тир, вы­пол­не­ние ко­то­рых га­ран­ти­ро­ва­ло бы по­ку­па­те­лю, что го­су­дар­ство ни­ко­гда не бу­дет, не толь­ко от­ни­мать квар­ти­ру, но и во­об­ще предъ­яв­лять ка­кие-ли­бо пре­тен­зии к граж­да­ни­ну в свя­зи с при­об­ре­те­ни­ем им той или иной квар­ти­ры. Все ни­же­опи­сан­ное ос­но­ва­но на по­лу­офи­ци­аль­ных и не­офи­ци­аль­ных пре­тен­зи­ях к граж­да­нам, ис­хо­дя­щих от ор­га­нов вла­сти, ко­то­рые сна­ча­ла при­ни­ма­ли уча­стие или по­пу­сти­тель­ство­ва­ли хи­ще­нию го­су­дар­ствен­но­го (му­ни­ци­паль­но­го) иму­ще­ства, а ко­гда их при­зва­ли к от­ве­ту, они пе­ре­ло­жи­ли всю от­вет­ствен­ность на граж­дан, не име­ю­щих от­но­ше­ния к ма­хи­на­ци­ям с квар­ти­ра­ми.


Что же нуж­но по­ста­рать­ся сде­лать про­сто­му граж­да­ни­ну при по­куп­ке квар­ти­ры?
  • Вам не­об­хо­ди­мо лич­но осмот­реть квар­ти­ру. По­про­си­те про­дав­ца по­ка­зать по­этаж­ный план и экс­пли­ка­цию квар­ти­ры, вы­дан­ную ор­га­ни­за­ци­ей, осу­ществ­ля­ю­щей го­су­дар­ствен­ный тех­ни­че­ский учет и тех­ни­че­скую ин­вен­та­ри­за­цию объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти. Срав­ни­те дан­ные вы­ше­ука­зан­ных до­ку­мен­тов с ре­аль­ной об­ста­нов­кой в квар­ти­ре. По­об­щай­тесь с людь­ми, про­жи­ва­ю­щи­ми в со­сед­них квар­ти­рах, что­бы по­лу­чить как мож­но боль­ше ин­фор­ма­ции об ис­то­рии квар­ти­ры, ее быв­ших и ны­неш­них вла­дель­цах (луч­ше все­го вы­ше­ука­зан­ные дей­ствия осу­ществ­лять в со­про­вож­де­нии про­дав­ца квар­ти­ры или, как ми­ни­мум, по­про­сить у про­дав­ца ко­пию его пас­пор­та с тем, что­бы по­ка­зать ее со­се­дям – сде­лать это нуж­но для то­го, что­бы убе­дить­ся в том, что имен­но про­да­вец яв­ля­ет­ся вла­дель­цем дан­ной квар­ти­ры). И за­пом­ни­те, что мно­гие кри­ми­наль­ные квар­ти­ры ра­нее на­хо­ди­лись во вла­де­нии оди­но­ко про­жи­ва­ю­щих лю­дей (рас­смат­ри­вая ва­ри­ан­ты с пред­ло­же­ни­я­ми по­доб­ных квар­тир, будь­те осо­бен­но вни­ма­тель­но). Как пра­ви­ло, уже на дан­ном эта­пе по­куп­ки квар­ти­ры мож­но вы­явить боль­шин­ство со­мни­тель­ных квар­тир.
Не­об­хо­ди­мо по­пы­тать­ся вы­яс­нить у про­дав­ца квар­ти­ры ис­тин­ную при­чи­ну ее про­да­жи.
  • Все­гда об­ра­щай­те вни­ма­ние на сто­и­мость квар­ти­ры. Ес­ли сто­и­мость квар­ти­ры су­ще­ствен­но от­ли­ча­ет­ся от сред­ней це­ны на рын­ке не­дви­жи­мо­сти, то от по­куп­ки та­кой квар­ти­ры име­ет смысл от­ка­зать­ся - за­ни­жен­ная в до­го­во­ре це­на квар­ти­ры мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­ку­па­те­ля квар­ти­ры.

  • Вни­ма­тель­но изу­чи­те пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие до­ку­мен­ты на квар­ти­ру. Край­не же­ла­тель­но про­сле­дить преды­ду­щие сдел­ки с дан­ной квар­ти­рой. Ко­гда при­об­ре­та­лась? По ка­кой це­не? Эта ин­фор­ма­ция по­мо­жет Вам вы­явить квар­ти­ру, ко­то­рая пе­ре­про­да­ва­лась за ко­рот­кое вре­мя не­сколь­ко раз. Со­вер­ше­ние двух, трех или бо­лее сде­лок в от­но­ше­нии квар­ти­ры в те­че­ние ме­ся­ца, двух, трех или по­лу­го­да мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­след­не­го по­ку­па­те­ля квар­ти­ры. Осо­бое вни­ма­ние сле­ду­ет уде­лять си­ту­а­ци­ям, ко­гда про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся в те­че­ние от­но­си­тель­но ко­рот­ко­го вре­ме­ни по­сле по­лу­че­ния про­дав­цом до­ку­мен­тов о ее при­ва­ти­за­ции или на­сле­до­ва­нии (в том чис­ле на ос­но­ва­нии су­деб­ных ре­ше­ний).

  • В обязательном порядке необходимо получить документы по предыдущим сделкам и особенно по наследникам. Конечно это затруднительно, но в большинстве случаев именно нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имя первого владельца возможно по поддельным документам. В первую очередь проверить информацию об открытом наследственном деле в Реестре наследственных дел на сайте https://notariat.ru. Дополнительную информацию, например, свидетельство о смерти, о рождении можно получить в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния на сайте https://zags.nalog.ru

  •  Вни­ма­тель­но изу­чи­те лич­ные до­ку­мен­ты про­дав­ца (хо­ро­ший ва­ри­ант это по­про­сить про­дав­ца пред­ста­вить справ­ку обо всех ран­нее вы­дан­ных пас­пор­тах). Вы­да­ча но­во­го пас­пор­та про­дав­цу не­за­дол­го до со­вер­ше­ния сдел­ки долж­на на­сто­ра­жи­вать, как и яв­но но­вая фо­то­гра­фия в ста­ром пас­пор­те. И ес­ли ра­зум­ных объ­яс­не­ний дан­но­му об­сто­я­тель­ству от про­дав­ца Ва­ми не по­лу­че­но или объ­яс­не­ния вы­зы­ва­ют со­мне­ния, то луч­ше от­ка­зать­ся от сдел­ки. Не­об­хо­ди­мо уде­лить осо­бое вни­ма­ние до­ку­мен­там про­дав­ца квар­ти­ры, на­хо­дя­щей­ся в Ва­шем ре­ги­о­не в си­ту­а­ции, ко­гда сам про­да­вец или его пред­ста­ви­тель за­ре­ги­стри­ро­ван на тер­ри­то­рии дру­го­го ре­ги­о­на. На этой же ста­дии це­ле­со­об­раз­но убе­дить­ся  в дее­спо­соб­но­сти про­дав­ца, для че­го не­об­хо­ди­мо за­про­сить у не­го до­ку­мен­ты из ме­ди­цин­ско­го учре­жде­ния о том, что он не со­сто­ит на уче­те в свя­зи с на­ли­чи­ем у не­го пси­хи­че­ско­го за­бо­ле­ва­ния, ал­ко­голь­ной  или нар­ко­ти­че­ской за­ви­си­мо­сти.

  • Ес­ли про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся че­рез пред­ста­ви­те­ля соб­ствен­ни­ка, то вни­ма­ние долж­но быть уде­ле­но не толь­ко пас­пор­ту дан­но­го ли­ца, но и со­дер­жа­нию до­ве­рен­но­сти. Край­не же­ла­тель­но про­ве­рить дей­стви­тель­но ли до­ве­рен­ность вы­да­ва­лась имен­но про­дав­цом,  у ко­то­ро­го Вы на­ме­ре­ны при­об­ре­сти квар­ти­ру, дей­стви­тель­но ли она удо­сто­ве­ря­лась тем но­та­ри­усом и на тот срок, ко­то­рые в ней ука­за­ны. Да­же ес­ли до­ве­рен­ность по­сле вы­ше­опи­сан­ной про­вер­ки не вы­зы­ва­ет у Вас со­мне­ний, в Ва­ших ин­те­ре­сах лич­но по­зна­ко­мить­ся с соб­ствен­ни­ком квар­ти­ры, а так­же вы­пол­нить осталь­ные на­ши ре­ко­мен­да­ций.

  •  Не­об­хо­ди­мо по­лу­чить ин­фор­ма­цию у про­дав­ца о на­ли­чии у не­го су­пру­га или быв­ших су­пру­гов, а так­же де­тей, их пра­вах на квар­ти­ру.

  • Са­мо­сто­я­тель­но за­про­си­те ин­фор­ма­цию об ин­те­ре­су­ю­щей Вас квар­ти­ре из Еди­но­го го­су­дар­ствен­но­го ре­ест­ра прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним, что­бы убе­дить­ся в том, что на мо­мент пред­ло­же­ния к про­да­же квар­ти­ра не на­хо­дит­ся под аре­стом, не за­ло­же­на, а так­же в том, что ее вла­дель­цем яв­ля­ет­ся имен­но про­да­вец.

  • По­ста­рай­тесь по­лу­чить в су­де по ме­сту на­хож­де­ния квар­ти­ры ин­фор­ма­цию об име­ю­щих­ся в про­из­вод­стве су­да де­лах (ес­ли они есть), от­но­ся­щих­ся к дан­ной квар­ти­ре (хо­тя это прак­ти­че­ски не­воз­мож­но).

  • Сов­мест­но (это важ­ный мо­мент) с про­дав­цом за­про­си­те Еди­ный жи­лищ­ный до­ку­мент или вы­пис­ку из до­мо­вой кни­ги, что­бы убе­дить­ся в от­сут­ствии за­ре­ги­стри­ро­ван­ных в квар­ти­ре лиц (оп­ти­маль­ным ва­ри­ан­том яв­ля­ет­ся по­лу­че­ние не­офи­ци­аль­ным пу­тем  пол­ной (с да­ты по­строй­ки до­ма) вы­пис­ки из до­мо­вой кни­ги со све­де­ни­я­ми обо всех ко­гда-ли­бо офи­ци­аль­но про­жи­вав­ших в квар­ти­ре лю­дях). Убе­ди­тесь в над­ле­жа­щем ис­пол­не­нии про­дав­цом обя­зан­но­стей по опла­те жи­лищ­но-ком­му­наль­ных услуг.                              
  • Обя­за­тель­но ука­зы­вай­те в до­го­во­ре пол­ную це­ну, за ко­то­рую Вы по­ку­па­е­те квар­ти­ру. Сде­лать это – в Ва­ших ин­те­ре­сах. Ес­ли по ка­ким-то при­чи­нам сдел­ку при­зна­ют не­дей­стви­тель­ной в бу­ду­щем, то Вы смо­же­те вер­нуть толь­ко те день­ги, ко­то­рые ука­за­ны в до­го­во­ре. Обыч­но си­ту­а­ция с за­ни­же­ни­ем це­ны встре­ча­ет­ся то­гда, ко­гда речь идет о про­да­же не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­щей­ся  в соб­ствен­но­сти у вла­дель­ца ме­нее трех лет. За­ни­же­ни­ем це­ны в до­го­во­ре про­да­вец пы­та­ет­ся сни­зить на­ло­го­вые вы­пла­ты, свя­зан­ные с со­вер­ше­ни­ем сдел­ки, но это мо­жет быть сде­ла­но и в мо­шен­ни­че­ских це­лях.

  • В це­лях Ва­шей лич­ной без­опас­но­сти про­во­ди­те рас­че­ты по сдел­ке толь­ко че­рез банк (бан­ков­скую ячей­ку или бан­ков­ский счет). Но и здесь встре­ча­ют­ся вся­ко­го ро­да улов­ки мо­шен­ни­ков. Вни­ма­тель­но чи­тай­те усло­вия до­сту­па к ячей­ке. Слиш­ком слож­ная для Вас про­це­ду­ра до­сту­па к ячей­ке по­сле за­клад­ки де­нег долж­на Вас на­сто­ро­жить.

Ес­ли про­да­вец квар­ти­ры про­яв­ля­ет не­по­ни­ма­ние по по­во­ду Ва­ших со­мне­ний, а так­же Ва­шей тща­тель­но­сти при про­вер­ке до­ку­мен­тов и от­ка­зы­ва­ет Вам в со­дей­ствии, то мы ре­ко­мен­ду­ем от­ка­зать­ся от по­куп­ки квар­ти­ры у это­го ли­ца.

Как правильно покупать квартиру?

ещё: Воз­мож­но, не во всех слу­ча­ях при­об­ре­те­ния квар­ти­ры Вы счи­та­е­те не­об­хо­ди­мым об­ра­щать­ся за по­мо­щью к юри­стам, но, на­при­мер, ес­ли Вы при­об­ре­та­е­те квар­ти­ру у за­строй­щи­ка, в том чис­ле пу­тем уча­стия в до­ле­вом стро­и­тель­стве, а так­же у лиц, по­лу­чив­ших не­дви­жи­мость в по­ряд­ке на­сле­до­ва­ния или по ре­ше­нию су­да, а так­же то­гда, ко­гда Вам про­сто за­труд­ни­тель­но са­мо­сто­я­тель­но раз­ре­шить Ва­ши со­мне­ния при изу­че­нии ис­то­рии по­нра­вив­шей­ся квар­ти­ры, то в Ва­ших ин­те­ре­сах вос­поль­зо­вать­ся по­мо­щью не про­сто юри­стов, а про­фес­си­о­на­лов, к вы­бо­ру ко­то­рых нуж­но под­хо­дить очень вни­ма­тель­но.

Об­ра­ща­ем вни­ма­ние на то, что ри­эл­то­ров це­ле­со­об­раз­но при­вле­кать для осу­ществ­ле­ния по­ис­ка квар­тир, но не для про­ве­де­ния пра­во­вой экс­пер­ти­зы до­ку­мен­тов. На­ши со­мне­ния в це­ле­со­об­раз­но­сти при­вле­че­ния ри­эл­то­ров к пра­во­вой экс­пер­ти­зе до­ку­мен­тов свя­за­ны, преж­де все­го, с тем, что пе­ред ри­эл­то­ра­ми, в первую оче­редь, сто­ит за­да­ча как мож­но быст­рее про­ве­сти сдел­ку, а не мак­си­маль­ная про­вер­ка юри­ди­че­ской чи­сто­ты до­ку­мен­тов про­дав­ца.


При за­клю­че­нии сдел­ки так­же же­ла­тель­но вос­поль­зо­вать­ся стра­хо­ва­ни­ем ти­ту­ла (рис­ка утра­ты соб­ствен­но­сти), но при этом Вам не­об­хо­ди­мо учесть, что хо­тя на прак­ти­ке та­кой вид стра­хо­ва­ния су­ще­ству­ет, в за­ко­но­да­тель­стве вы­ше­ука­зан­ное по­ня­тие не рас­кры­то, что со­от­вет­ствен­но тре­бу­ет бо­лее вни­ма­тель­но­го от­но­ше­ния при вы­бо­ре стра­хо­вой ком­па­нии и озна­ком­ле­нии с ее пра­ви­ла­ми дан­но­го ви­да стра­хо­ва­ния.

В за­клю­че­нии не­об­хо­ди­мо от­ме­тить, что, к со­жа­ле­нию, 100% га­ран­тии юри­ди­че­ской чи­сто­ты квар­ти­ры Вам дать ни­кто в на­сто­я­щее вре­мя не смо­жет, но мак­си­маль­но ми­ни­ми­зи­ро­вать риск по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры при долж­ной сте­пе­ни вни­ма­тель­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти Вам по си­лам.

Помни­те! На­ли­чие до­ку­мен­та о го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру га­ран­ти­ру­ет юри­ди­че­скую чи­сто­ту при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры и под­твер­жда­ет Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка толь­ко до то­го мо­мен­та, по­ка Вы не ока­же­тесь от­вет­чи­ком по де­лу об ис­тре­бо­ва­нии Ва­шей квар­ти­ры из Ва­ше­го не­за­кон­но­го вла­де­ния – с это­го мо­мен­та Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка пре­вра­ща­ет­ся в ни­что, а Вам пред­сто­ит слож­ный путь за­щи­ты сво­ей соб­ствен­но­сти от по­ся­га­тельств тре­тьих лиц, сре­ди ко­то­рых, воз­мож­но, ока­жут­ся ор­га­ны го­су­дар­ствен­ной вла­сти или мест­но­го са­мо­управ­ле­ния.

И последнее: Хра­ни­те аб­со­лют­но все до­ку­мен­ты, свя­зан­ные с ис­то­ри­ей при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры (объ­яв­ле­ния, до­го­во­ры с ри­ел­то­ра­ми, вы­пис­ки, справ­ки, рас­пис­ки, пе­ре­пис­ку и т.д.). 


Удачной покупки!

ДОКЛАД ПО ТЕМЕ: «Истребование жилья у добросовестных приобретателей по искам органов государственной власти»

Гладышева Светлана

Светлана Гладышева


ДОКЛАД ПО ТЕМЕ: «Истребование жилья у добросовестных приобретателей по искам органов государственной власти»



В настоящее время в нашей стране имеется определенная категория граждан, которым пришлось  столкнуться с проблемой изъятия у них в судебном порядке жилых помещений (квартир) по искам органов государственной власти или местного самоуправления. На мой взгляд, город Москва в этом вопросе лидер.
Единственная причина, по которой квартиры изымаются у граждан, является то обстоятельство, что в прошлом эти квартиры были похищены из государственной (муниципальной) собственности.
Граждане, у которых изымают квартиры, как минимум, те, которые обращались лично ко мне, в подавляющем большинстве случаев являются добросовестными приобретателями - при покупке квартиры эти люди ничего не знали о криминальном прошлом такой квартиры. Многие из них в судебном порядке признаны добросовестными приобретателями, есть и те, кого таковыми не признали, но имеются обоснованные сомнения в беспристрастности суда.
Что касается отношения органов власти города Москвы к этой проблеме, то в настоящее время оно заключается в том, что с одной стороны, Гражданский кодекс РФ предоставляет органам государственной власти право на обращение в суд с иском об истребовании квартир от добросовестных приобретателей, а с другой стороны, изъятие квартир у граждан осуществляется на основании вступивших в законную силу судебных актов. Другими словами, органы власти Москвы дают понять, что они действуют исключительно в рамках закона.

На мой взгляд, достаточно странно ссылаться на законность своих действий, нарушая при этом конституционные права граждан.
Вообще, трудно «переоценить» тот вклад,  который внесли  органы власти Москвы в создание проблемы изъятия жилья у граждан - добросовестных приобретателей.
Текущая ситуация в городе Москве, связанная с нарушением конституционных прав граждан - добросовестных приобретателей, это прямое следствие деструктивной позиции органов власти города Москвы, которые вместо судебного преследования лиц, ответственных за первоначальное выбытие жилых помещений из собственности города Москвы (что было бы справедливо), как минимум, через гражданские иски о возмещении ущерба, предпочитает изымать собственность у добросовестных приобретателей жилья.
Всегда обращало на себя внимание то обстоятельство, что возможность первоначального выбытия квартир из собственности города возникла в результате либо действий, либо бездействия представителей уполномоченных городских организаций и органов власти города Москвы. Другими словами, первопричину выбытия квартир из городской собственности необходимо искать в работе городских органов власти и уполномоченных организаций.
Если же анализировать проблему на системном уровне, то можно увидеть и более глубокий ее аспект – органам власти Москвы никогда бы не удалось отнять квартиры у граждан, если бы суды действовали в строгом соответствии с положениями Конституции РФ и международными обязательствами России.
6 декабря 2011 г. было вынесено Постановление Европейского Суда по правам человека по делу «Гладышева против России», которое, по мнению многих, должно было кардинальным образом изменить ситуацию с изъятием государством собственности у добросовестных приобретателей. Все мы, кто искренне надеялся на это, исходили из следующего:
Отказ России от обращения в Большую Палату Европейского Суда по правам человека рассматривался пострадавшими гражданами как свидетельство согласия России  с выводами Палаты Европейского Суда по правам человека (Первая секция), изложенными в Постановлении Суда по делу «Гладышева против России», о нарушении Россией, в лице ее судебных органов, прав заявительницы, гарантированных ей положениями статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (право на уважение жилища) и статьи 1 Протокола №1 к ней (право на уважение собственности).
Согласно пункту 1 статьи 46 Конвенции о защите прав человека и основных свобод Россия обязана исполнить ставшее окончательным Постановление Европейского Суда по правам человека по делу «Гладышева против России». В соответствии с практикой Европейского Суда по правам человека и Комитета Министров Совета Европы такое исполнение предполагает принятие как мер индивидуального характера непосредственно по делу заявительницы, так и мер общего характера (пункт 2 статьи 6 Регламента Комитета Министров Совета Европы по надзору за исполнением решений Европейского Суда и условий мировых соглашений от 10.05.2006 г.). При этом под принятием мер общего характера вышеуказанный регламент Комитета Министров Совета Европы предполагает принятие государством мер, направленных на предупреждение новых нарушений прав человека, аналогичных с нарушением (нарушениями), установленным(и) по делу, или в целях прекращения длящегося нарушения прав человека.

В 2003 году Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 5 от 10.10.2003 г. «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал на то, что «Выполнение постановлений, касающихся Российской Федерации, предполагает в случае необходимости обязательство со стороны государства принять меры частного характера, направленные на устранение нарушений прав человека, предусмотренных Конвенцией, и последствий этих нарушений для заявителя, а также меры общего характера, с тем чтобы предупредить повторение подобных нарушений. Суды в пределах своей компетенции должны действовать таким образом, чтобы обеспечить выполнение обязательств государства, вытекающих из участия Российской Федерации в Конвенции о защите прав человека и основных свобод».

В 2007 году Конституционный Суд РФ в Постановлении №2-П от 05.02.2007 г., обратил внимание законодателя и правоприменительных органов на то, что «Ратифицируя Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, Российская Федерация признала юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случаях предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов (Федеральный закон от 30 марта 1998 года № 54-ФЗ). Таким образом, как и Конвенция о защите прав человека и основных свобод, так и Решения Европейского Суда по правам человека - в той части, в какой ими, исходя из общепризнанных принципов и норм международного права, дается толкование содержания закрепленных в Конвенции прав и свобод, включая право на доступ к суду и справедливое правосудие, - являются составной частью российской правовой системы, а потому должны учитываться федеральным законодателем при регулировании общественных отношений и правоприменительными органами при применении соответствующих норм права.»
10 октября 2012 г.  Президиум Верховного Суда РФ утвердил «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года», в котором приводятся правовые позиции Европейского Суда по правам человека, изложенные в Постановлении Суда по делу «Гладышева против России».
27 июня 2013 г. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней» еще раз обратил внимание судов на то, что «Правовые позиции Европейского Суда учитываются при применении законодательства Российской Федерации. В частности, содержание прав и свобод, предусмотренных законодательством Российской Федерации, должно определяться с учетом содержания аналогичных прав и свобод, раскрываемого Европейским Судом при применении Конвенции и Протоколов к ней».
В действительности, к огромному сожалению, за три с лишним года на системном уровне ни в законодательстве, ни в работе судов, ни в позиции органов власти Москвы ничего кардинально не изменилось.
Да, имеют место единичные акты «восстановления» прав некоторых граждан.
Например, начиная с прошлого года, органы власти города Москвы начали передавать по договорам социального найма пострадавшим квартиры, изъятые у них ранее, но передают не всем, а единицам, остальным отказывают. На мой взгляд, это не решение проблемы, а лишь попытка снизить «градус напряженности».
В 2011 и 2014 году Верховный Суд РФ пересмотрел по одному делу в пользу добросовестных приобретателей. Еще два дела были пересмотрены ранее – в 2009 и 2010 годах. Возможно, есть еще несколько пересмотренных дел, но в подавляющем большинстве случаев судьи Верховного Суда РФ не видят нарушений со стороны нижестоящих судов, а такие нарушения, без всяких преувеличений, есть в каждом деле.
Какие же нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод увидел Европейские Суд по правам человека в деле «Гладышева против России»?

Читать подробнее...

Можете ли вы порекомендовать грамотных адвокатов именно в тех вопросах, которые рассматриваются на вашем сайте?

Можете ли вы порекомендовать грамотных адвокатов именно в тех вопросах, которые рассматриваются на вашем сайте?


Да, мы можем предложить воспользоваться помощью наших специалистов по юридическим вопросам

Постановление Конституционного Суда РФ от 26 июня 2020 г. N 30-П

Постановление Конституционного Суда РФ от 26 июня 2020 г. N 30-П по делу о проверке конституционности частей третьей и пятой статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», части первой статьи 439 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 4 части 1 статьи 43 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в связи с жалобой граждан В.В.Однодворцева, Е.В.Однодворцева, М.Е.Однодворцева, Н.В.Однодворцевой и Т.П.Однодворцевой



Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д.Зорькина, судей К.В.Арановского, А.И.Бойцова, Н.С.Бондаря,
Г.А.Гаджиева, Ю.М.Данилова, Л.М.Жарковой, С.М.Казанцева, С.Д.Князева, А.Н.Кокотова, Л.О.Красавчиковой, С.П.Маврина, Н.В.Мельникова,
Ю.Д.Рудкина, В.Г.Ярославцева, руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 471, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», рассмотрел в заседании без проведения слушания дело о проверке конституционности частей третьей и пятой статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», части первой статьи 439 ГПК Российской Федерации и пункта 4 части 1 статьи 43 Федерального закона «Об исполнительном производстве».


Поводом    к        рассмотрению     дела  явилась       жалоба       граждан В.В.Однодворцева, Е.В.Однодворцева, М.Е.Однодворцева,
Н.В.Однодворцевой и Т.П.Однодворцевой. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции Российской Федерации оспариваемые заявителями законоположения.
Заслушав сообщение судьи-докладчика Л.О.Красавчиковой, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации  
установил:
  1. Согласно статье 79 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 года № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции Российской Федерации не вступившие в силу международные договоры Российской Федерации не подлежат введению в действие и применению; решения судов и иных органов, основанные на актах или их отдельных положениях, признанных постановлением Конституционного Суда Российской Федерации неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях (часть третья); с момента вступления в силу постановления Конституционного Суда Российской Федерации, которым нормативный акт или отдельные его положения признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, либо постановления Конституционного Суда Российской Федерации о признании нормативного акта либо отдельных его положений соответствующими Конституции Российской Федерации в данном Конституционным Судом Российской Федерации истолковании не допускается применение либо реализация каким-либо иным способом нормативного акта или отдельных его положений, признанных таким постановлением Конституционного Суда Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, равно как и применение либо реализация каким-либо иным способом нормативного акта или отдельных его положений в истолковании, расходящемся с данным Конституционным Судом Российской Федерации в этом постановлении истолкованием; суды общей юрисдикции, арбитражные суды при рассмотрении дел после вступления в силу постановления Конституционного Суда Российской Федерации (включая дела, производство по которым возбуждено до вступления в силу этого постановления Конституционного Суда Российской Федерации) не вправе руководствоваться нормативным актом или отдельными его положениями, признанными этим постановлением Конституционного Суда Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, либо применять нормативный акт или отдельные его положения в истолковании, расходящемся с данным Конституционным Судом Российской Федерации в этом постановлении истолкованием (часть пятая).
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации в части первой статьи 439 предусматривает, что исполнительное производство прекращается судом в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
В силу пункта 4 части 1 статьи 43 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство прекращается судом в иных случаях (помимо поименованных в пунктах 1–3 части 1 данной статьи), когда федеральным законом предусмотрено прекращение исполнительного производства.
1.1. Решением Преображенского районного суда города Москвы от 15 июня 2010 года и частично изменившим его определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17 декабря 2010 года были удовлетворены предъявленные в том числе к гражданам
В.В.Однодворцеву, Е.В.Однодворцеву, М.Е.Однодворцеву, Н.В.Однодворцевой и Т.П.Однодворцевой исковые требования Преображенского межрайонного прокурора города Москвы в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о признании сделок недействительными, истребовании имущества (квартиры), снятии с регистрационного учета и выселении из квартиры. В обоснование своих выводов суды указали, что спорная квартира, приобретенная по договору купли-продажи В.В.Однодворцевым, ранее была приватизирована по подложным документам, т.е. выбыла из владения собственника – города Москвы помимо его воли.
Ввиду принятия Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года № 16-П В.В.Однодворцев, Е.В.Однодворцев, Н.В.Однодворцева, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.Е.Однодворцева, и Т.П.Однодворцева обратились в суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам указанных судебных постановлений. Определением Преображенского районного суда города Москвы от 17 апреля 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 августа 2018 года, в удовлетворении данного требования было отказано со ссылкой на пункт 3 части четвертой статьи 392 ГПК Российской Федерации, согласно которому новым обстоятельством, влекущим пересмотр вступившего в законную силу судебного постановления, является признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации. В передаче кассационных жалоб названных граждан для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции отказано (определение судьи Московского городского суда от 22 ноября 2018 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 20 марта 2019 года).
Впоследствии заявители обратились в суд с требованием прекратить исполнительное производство, указав, что исполнение решения суда о выселении их из спорного жилого помещения после принятия Конституционным Судом Российской Федерации Постановления от 22 июня 2017 года № 16-П будет являться нарушением частей третьей и пятой статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации». Определением Преображенского районного суда города Москвы от 13 февраля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2019 года, в удовлетворении данного требования отказано. При этом суды исходили из того, что названное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации не содержит ни прямого указания на необходимость пересмотра судебных актов по делам лиц, не являвшихся участниками конституционного судопроизводства, ни оснований для прекращения исполнительного производства. В передаче кассационных жалоб заявителей для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции отказано (определение судьи Московского городского суда от 4 июня 2019 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12 июля 2019 года).


Читайте подробнее...

Покупка квартиры: десять полезных советов

Покупка квартиры: десять полезных советов



Рекомендаций по грамотным действиям при покупке новой квартиры можно найти на просторах Интернета огромное количество. Но дельных советов по поводу того, чего НЕ нужно делать покупателю, очень мало. «ЭВ» решил восполнить этот пробел.

Совет №1: не переоценивайте своих финансовых возможностей. Порог входа на первичном рынке сегодня находится на очень низком уровне. И купить квартиру в ипотеку могут себе позволить многие. Однако далеко не все задумываются о том, как гасить ипотечный кредит. Достаточно ли стабильная работа? Есть ли у вас «подушка безопасности» на случай ее потери? Какую долю от зарплаты вы готовы отдавать на ежемесячные выплаты? Как считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, ипотеку стоит брать в том случае, когда вы безболезненно можете отдавать половину заработка на погашение кредита, имея при этом «резервный фонд» в размере как минимум шести ежемесячных платежей.

Совет №2: покупателям также не стоит откладывать покупку понравившейся квартиры. Понятное дело, что каждый из нас стремится сэкономить. Особенно если это касается таких масштабных покупок, как приобретение квартиры. И желание подождать скидок является вполне естественным. Только если речь не идет о конкретном понравившемся варианте. Если вы уже определились с выбором, то откладывать покупку не стоит. Велика вероятность, что схожие запросы окажутся и у других покупателей. И до сезона распродаж квартира вас не дождется. Кроме того, в ожидании снижения цены есть риск получить обратное: в наиболее ликвидных проектах цены растут, и довольно быстро.

Совет №3: не нужно рассчитывать и на то, что менеджер по продажам проявит инициативу и сам распишет все минусы и плюсы проекта. Во избежание неприятных сюрпризов задача покупателя заключается в том, чтобы задавать вопросы, в том числе самые неудобные. Частный или муниципальный детский сад строится во дворе дома? На сколько очередей рассчитан проект и как долго будет продолжаться строительство по соседству? Существуют ли утвержденные градостроительные планы по развитию соседних с домом участков, не появится ли там какая-нибудь высотка, перекрывающая вид из окна, или шумная автострада? Причем желательно заранее составить «опросный лист», чтобы не забыть спросить что-нибудь важное.
Одним из главных советов покупателям квартир в новостройках является мониторинг форумов и отзывов в социальных сетях. Но нужно понимать, что этими каналами давно пользуются и сами девелоперы. Волна негатива может быть спровоцирована конкурентами, а масса восторженных комментариев нередко является саморекламой. Истина где-то посередине, но определить ее дано не всем. Лучше задать прямой вопрос на волнующую тему представителю застройщика. По его реакции и ответу можно будет сделать больше выводов, чем по соцсетям.

Соовет №4: не стоит доверять слишком восторженным или крайне негативным отзывам.

Совет №5: не полагайтесь на репутацию девелопера. Принято считать, что чем известней застройщик, чем больше проектов он ведет одновременно, тем он надежней. Ошибочность этого мнения показала ситуация с компанией СУ‑155. Некогда крупнейший в России застройщик оказался банкротом, а его дольщики теперь ждут, пока их жилье достроят другие девелоперы. Напротив, многие малоизвестные компании со скромным портфелем проектов предлагают покупателям интересные жилые комплексы и нередко сдают свои объекты раньше срока.

Совет №6: не стоит гнаться за лишними метрами. Принято считать, что большая квартира — это хорошо. Но при выборе жилья все-таки лучше исходить не из категории «большая-маленькая», а из конкретных требований к объекту недвижимости. И держать в голове тот факт, что за каждый лишний метр площади коридора, прихожей, санузла или гардеробной вам придется заплатить немалые деньги. Следует выбирать рациональные планировки: квартиры прямоугольной формы, в которых можно спланировать максимально функциональное жилое пространство.

Совет №7. Сегодня редко можно встретить жилой комплекс, не располагающий собственной инфраструктурой. Однако покупателям не стоит надеяться на то, что одновременно с ключами от квартиры они получат и все обещанные блага цивилизации. Как правило, инфраструктурные объекты строятся в последнюю очередь. Если вообще строятся. Поэтому не нужно уповать на то, что, въехав в новую квартиру, вы сразу сможете отдать своих детей в обещанную школу или детский сад. Случаи, когда инфраструктура возводится параллельно с жильем, единичны. И встречаются они в основном в масштабных проектах комплексного освоения территорий, например в Новой Москве.
На каждом сайте, рекламирующем тот или иной жилой комплекс, можно увидеть информацию о том, сколько времени понадобится для того, чтобы дойти до метро, доехать до МКАД, Садового кольца или абстрактного центра Москвы. Принимать эти данные на веру — серьезная ошибка. Даже если девелопер не желает сознательно ввести покупателя в заблуждение, в своих расчетах он не в состоянии учесть массу факторов: скорость ходьбы, манеру езды, ДТП, ремонт дорог, мосты, гарантирующие в час-пик пробки, и т.д.

Совет №8: прежде чем делать выбор в пользу той или иной новостройки, нужно несколько раз самостоятельно проделать путь от потенциального будущего дома до важного пункта назначения.

Совет №9: не стоит работать с несколькими агентствами недвижимости. Стремление сэкономить может также проявиться и в желании найти более привлекательное предложение у другого брокера. Но это обернется лишь потраченным зря временем. Сегодня все агентства недвижимости работают по общим прайсам от девелопера. Поэтому разница может быть лишь в уровне сервиса и сопутствующих услугах, а квартира при этом будет стоить одинаково.

И самое главное: никогда не соглашайтесь подписывать документы без досконального изучения. 

Вряд ли нужно в очередной раз повторять, что единственным вариантом заключения сделки по приобретению жилья в строящемся доме, гарантирующим защиту прав покупателя, является договор долевого участия, зарегистрированный в соответствии с требованиями ФЗ‑214. И все другие варианты лучше просто не рассматривать. Но даже в случае заключения ДДУ есть риски. Например, если девелопер не успевает выполнить свои обязательства в срок, он может попросить дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства. И в этом случае покупатель лишается права требовать компенсацию за задержку ввода в эксплуатацию.

«Несмотря на стремительный рост первичного рынка недвижимости Москвы и рекордные объемы сделок, уровень грамотности населения в вопросах приобретения квартир в новостройках все равно остается довольно низким, — полагает Мария Литинецкая. — И это нередко играет с покупателями злую шутку. Даже если в конечном итоге все завершается благополучно, то могут остаться неприятные воспоминания о процессе приобретения жилья и разочарование от самого объекта недвижимости. Этого можно избежать, если учесть ряд нюансов еще на этапе выбора новостройки и квартиры».

«При выборе новостройки важно оценить инвестиционный потенциал проекта, — добавляет гендиректор IKON Development Евгения Акимова. — При правильном подходе ваша квартира будет дорожать не только по мере роста стадии строительной готовности дома, но и после его ввода в эксплуатацию. Речь идет о проектах реновации промзон и комплексного освоения территории. Учитывая, что такие новостройки проектируются по принципу «город в городе», помимо жилой составляющей девелоперы активно развивают также социальную и коммерческую инфраструктуру. С каждым новым объектом ликвидность вашей квартиры будет только увеличиваться, что гарантирует рост цены даже через несколько лет после новоселья».

Выморочное имущество

Выморочное имущество

Имущество умершего, которое переходит в собственность государства, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Выбытие помимо воли государства

Выбытие помимо воли государства

На уровне законодательства или правоприменительной практики юридическое содержание вышеуказанного понятия не раскрыто.

Комментарий: По сути, на практике применение статьи 302 Гражданского кодекса РФ во всех случаях подменяется мнением суда, не основанном на точном законе.


Воля государства

Воля государства

На уровне законодательства или правоприменительной практики юридическое содержание вышеуказанного понятия не раскрыто.

Не знал и не мог знать (знал или мог знать)

Не знал и не мог знать (знал или мог знать)

Применительно к понятиям «добросовестный приобретатель» или «недобросовестны приобретатель» исчерпывающий перечень и описание признаков, по которым можно достоверно установить наличие/отсутствие «знания» или объективную возможность получить это «знание», на уровне законодательства или правоприменительной практики отсутствует.

Недобросовестный приобретатель

Недобросовестный приобретатель

Лицо, которое суд признал таковым.


Назад Вперед
Наверх
 

Гладышева Светлана

Консультация: +7 (916) 082-87-59
Почта: info(@)gladysheva.ru

Почта: goodflat77@gmail.com