МНЕНИЯ

Новикова Анна

А то­гда для че­го ну­жен Ро­сре­естр?

Так сло­жи­лось, что фак­ты го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство, а так­же свя­зан­ные с ни­ми га­ран­тии го­су­дар­ства для соб­ствен­ни­ков и по­ку­па­те­лей не­дви­жи­мо­сти на прак­ти­ке ока­за­лись фик­ци­ей. Сви­де­тель­ство о го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции пра­ва с лег­кой ру­ки чи­нов­ни­ков пре­вра­ти­лось в пу­стую бу­маж­ку. Го­су­дар­ствен­ные ре­ги­стра­то­ры на ос­но­ва­нии под­дель­ных или не­дей­стви­тель­ных до­ку­мен­тов ре­ги­стри­ру­ют сдел­ки и в боль­шин­стве слу­ча­ев ни­ка­кой ре­аль­ной от­вет­ствен­но­сти за это не не­сут. Они ве­дут се­бя как обыч­ные «клер­ки» — при­нял бу­ма­ги и вы­дал бу­ма­ги. А что там в этих бу­ма­гах зна­че­ния уже не име­ет.

Тот же Вер­хов­ный Суд РФ в сво­их разъ­яс­не­ни­ях фак­ти­че­ски ис­хо­дит из то­го, что граж­да­нам не сле­ду­ет до­ве­рять Ро­сре­ест­ру.

Как сле­ду­ет из «Об­зо­ра су­деб­ной прак­ти­ки по де­лам, свя­зан­ным с ис­тре­бо­ва­ни­ем жи­лых по­ме­ще­ний от доб­ро­со­вест­ных при­об­ре­та­те­лей, по ис­кам го­су­дар­ствен­ных ор­га­нов и ор­га­нов мест­но­го са­мо­управ­ле­ния», утвер­жден­но­го 1 ок­тяб­ря 2014 го­да Пре­зи­ди­у­мом Вер­хов­но­го Су­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, при­об­ре­та­тель не­дви­жи­мо­сти дол­жен не толь­ко «озна­ко­мить­ся со все­ми пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щи­ми до­ку­мен­та­ми на не­дви­жи­мость», да еще и «вы­яс­нить ос­но­ва­ния воз­ник­но­ве­ния у про­дав­ца не­дви­жи­мо­го иму­ще­ства пра­ва соб­ствен­но­сти».

Стран­но, что и Ро­сре­естр, и Вер­хов­ный Суд РФ, да и дру­гие ор­га­ны го­су­дар­ствен­ной вла­сти «за­бы­ли» о том, что при вве­де­нии в Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции ин­сти­ту­та го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним пред­ста­ви­те­ли го­су­дар­ства не­од­но­крат­но за­яв­ля­ли о том, что это де­ла­ет­ся с це­лью за­щи­ты соб­ствен­ни­ков не­дви­жи­мо­сти от раз­лич­ных про­ти­во­прав­ных по­ся­га­тельств на их соб­ствен­ность, а так­же для обес­пе­че­ния ста­биль­но­сти граж­дан­ско­го обо­ро­та.

Из это­го же по­ни­ма­ния смыс­ла го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним ис­хо­дит прак­ти­ка Ев­ро­пей­ско­го Су­да по пра­вам че­ло­ве­ка (см. По­ста­нов­ле­ния Ев­ро­пей­ско­го Су­да по пра­вам че­ло­ве­ка по де­лам «Гла­ды­ше­ва про­тив Рос­сии» и «Сто­ля­ро­ва про­тив Рос­сии»).

Лю­бой дру­гой под­ход мо­жет при­ве­сти к то­му, что «иные фак­ты, обу­слов­лен­ные кон­крет­ны­ми об­сто­я­тель­ства­ми де­ла» судьи (см. вы­ше­ука­зан­ный «Об­зор су­деб­ной прак­ти­ки»), ис­хо­дя из сво­е­го внут­рен­не­го убеж­де­ния, бу­дут рас­смат­ри­вать как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти.

Ес­ли, в це­лях обес­пе­че­ния без­опас­но­сти прав соб­ствен­ни­ков не­дви­жи­мо­сти, го­су­дар­ство осу­ществ­ля­ет го­су­дар­ствен­ную ре­ги­стра­цию прав на это иму­ще­ство, то имен­но го­су­дар­ство от­ве­ча­ет за по­след­ствия ре­ги­стра­ции пе­ре­хо­да пра­ва соб­ствен­но­сти от соб­ствен­ни­ка не­дви­жи­мо­сти (в осо­бен­но­сти, ко­гда этим соб­ствен­ни­ком яв­ля­ет­ся са­мо го­су­дар­ство) к мо­шен­ни­ку. А во­все не граж­да­нин, ко­то­рый до­ве­ряя га­ран­ти­ям го­су­дар­ства, аб­со­лют­но ле­галь­но по­ку­па­ет та­кое иму­ще­ство на вто­рич­ном рын­ке не­дви­жи­мо­сти.