СТАТЬИ

Не стоит покупать квартиры на вторичном рынке
02.09.2014

Об опасных тенденциях виндикации (принудительного истребования имущества из чужого незаконного владения), чем объясняются судебные решения по таким квартирам и можно ли от этого уберечься, ответственному редактору «НГ-Политики» Розе Цветковой весьма эмоционально рассказал уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский.

– Александр Ильич, в вашем специальном докладе, который так и называется «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей» и который вы разослали во все инстанции, должные заниматься этими вопросами, описываются совершенно вопиющие случаи, когда целые семьи судебным решением лишались законно приобретенного имущества. И только потому, что когда-то и кем-то это жилье было незаконно приватизировано. Но ведь во всех этих случаях речь идет о действительно добросовестных приобретателях, чьи права прописаны и защищаются Гражданским кодексом (ГК) РФ, почему же они стали жертвами виндикации?
– Действительно, определение, кто такой добросовестный приобретатель, дается в 302-й статье ГК. Это гражданин, который не знал и не мог знать, что он приобретает имущество у незаконного владельца – у того, кто не должен его продавать. Не знал и не мог знать! И права таких граждан действительно прописаны. Однако в той же 302-й статье ГК прописано одно исключение из правил: может быть изъято имущество у добросовестного приобретателя, если оно ушло из собственности первичного собственника без его ведома, помимо его воли как бы.

– Звучит как некая уловка для разного рода мошеннических действий. Как собственник квартиры или какого-то иного имущества может продавать его без собственного же ведома?
– Изначально это было придумано против действий так называемых черных нотариусов. Вот вы приобрели квартиру, завод, ну не знаю там, магазин, что ли, или еще что-то. А потом какой-то недобросовестный нотариус по чьей-то просьбе подписывает и фиксирует документ, как будто бы вы выдали некоему лицу доверенность на различные действия с вашим имуществом. Вы живете себе в полной уверенности, что владеете своим имуществом, а человек с доверенностью, оформленной в нотариальном порядке, приходит в Росреестр и переписывает на себя ваше имущество в Росреестре, какие-то акции ваши в реестре акционеров. А потом приходит к вам вместе с полицией и говорит: «А что вы здесь делаете? Вот мои права на имущество, вот мои права на акции – до свидания!». И впоследствии этот новый приобретатель может перепродать ваше имущество еще кому-то, потом этот купивший еще кому-то дальше, включая и тех, кто не знал и не мог знать обо всех этих поддельных доверенностях. И таким вот образом появился в Гражданском кодексе добросовестный приобретатель, у которого это имущество может быть изъято, потому что оно выбыло без ведома собственника, помимо его воли при содействии черного нотариуса.

– Что, прежде всего объединяет все эти случаи, представленные в вашем докладе?
– Во всех них выбытие имущества из собственности правительства Москвы произошло в порядке приватизации с участием чиновников московского правительства. В разные годы это чиновничье ведомство по-разному называлось, сейчас это Департамент жилищной политики и жилого фонда (ДЖПиЖФ). Поэтому смешно говорить, что это отчуждение происходило без ведома собственника. Ведь если сотрудник Департамента правительства Москвы подписал акт приватизации без ведома, помимо воли правительства Москвы, ну так и надо разбираться с этим чиновником, а не с тем человеком, добросовестным человеком, которого этот чиновник обманул? Да еще как обманул! Здесь собрано огромное количество случаев, когда сделка о приватизации в Департаменте жилищной политики оформлялась в один день: утром принес заявление, в обед получил свидетельство. Разве это возможно честным образом? Ведь оформление приватизации предусматривает, что все документы должны быть проверены должным образом, и это невозможно за один день осуществить!
Таким образом, налицо заведомо мошеннические действия, но получается, что эти мошенничества, как и сами авторы этих нечистоплотных действий, никого не интересуют. Департамент жилищной политики ни разу не проводил даже служебного расследования в отношении этих вот чиновников, которые в один день осуществляют такие вот штучки, – ни разу! Вот, посмотрите, заявление и договор о приватизации оформлены в один день, видите, одна и та же дата стоит – когда было принято заявление и когда осуществлена приватизация. Один такой случай, два, пять, десять… Какие действия дальше? Возбуждается уголовное дело по факту мошенничества, которое в итоге не рассмотрено, обвинение никому не предъявлено, потому что виновные не найдены. Но даже в тех крайне редких случаях, когда они, виновные в подделке документов, были установлены, с них никогда и никто денег не потребовал. Хотя бы в счет компенсации понесенных финансовых убытков пострадавших граждан, которые совершенно добросовестным образом приобрели это жилье, ни на секунду не сомневаясь в чистоте этой сделки. И абсолютно не подозревая, что спустя какое-то время тот же самый департамент, сотрудники которого разрешили эту незаконную операцию с приватизацией, теперь истребует это имущество, выбывшее из собственности города помимо воли ДЖПиЖФ.

– И тем не менее во всех описанных вами случаях именно столичный Департамент жилищной политики всегда был инициатором исков по виндикации?
– Да, именно так: департамент предъявлял иски к гражданам, которые через несколько этапов после подобной приватизации стали приобретателями. А вот в отношении чиновников, кто изначально оформлял приватизацию мошенническим образом, то есть был второй стороной этой сделки – уголовные дела странным образом не возбуждались.
Схема всякий раз одна и та же. Приватизировали квартиру, потом ее перепродают один раз, второй, третий раз – все это время департамент и де-факто, и де-юре якобы ничего не знает, работает как ни в чем не бывало. Дальше он вдруг получает информацию из следственных органов о том, что проведенная такого-то числа и года приватизация – мошенническая, поскольку она, к примеру, осуществлена по доверенности, которая была выдана через год после смерти доверителя. Вот тут бы департаменту и поднять все свои документы и посмотреть: а кто же это из моих сотрудников так сильно расстарался, что в один и тот же день принял заявление о приватизации и тут же, в этот же день, ее оформил, не проверив даже подлинности представленных документов? Но нет, не интересует департамент недобросовестность собственных сотрудников, честь мундира оказывается дороже. Он просто истребует свое имущество через суд и почти во всех случаях эти дела выигрывает. Я уже четвертый раз обращаюсь к мэру: ну ужесточите требования по проверке таких сделок, чтобы не один человек занимался этим оформлением, а какая-то комиссия собиралась, или же удлините сроки проверки документов, лучше уж человек месяц потерпит, чем потом будет мучиться годами в ситуации, когда это жилье у него будут забирать. Ничего, никакого решения нет.
Можно же в конце концов регламент проверки ужесточить, чтобы была дополнительная возможность удостовериться в том, что выглядит сомнительным. Скажем, действительно ли был заключен брак доверителя А с доверенным лицом Б где-то в Саратове? И когда? Отправить туда запрос, а при возникших подозрениях в сомнительности документов запросить информацию и в следственных органах. Чтобы не было такого, что доверенность была выдана человеку спустя несколько месяцев, а то и год после смерти доверителя, а органы, занимающиеся приватизацией, не обращают никакого внимания на такие факты.

– Тогда возникает резонный вопрос: почему суд, установив, что в процессе приватизации чиновниками были проделаны мошеннические действия, тем не менее постановляет изъять квартиру у добросовестных приобретателей?
– Я не могу на этот вопрос ответить! Логического объяснения – нормального – здесь не присутствует, я его не вижу.
Ведь в большинстве случаев много и других нарушений жилищного законодательства, и Гражданский кодекс в этих решениях присутствует. Вот, скажем, по этой самой 302-й статье ГК срок давности по виндикации – три года. И если они прошли, а собственник, у которого без его воли изъяли из собственности имущество, ничего не предпринял в связи с этим, тогда извините. Сложно же поверить, что на протяжении всего этого времени вы не знали, что лишились имущества. Сроки истребования установлены, но только в двух случаях из десятков и сотен, и лишь один-единственный столичный суд – Нагатинский районный суд – указал на это обстоятельство в своем решении истцам, то есть Департаменту жилищной политики: узнав о незаконности отторжения муниципального имущества более чем три года назад, вы никак на это не отреагировали. Так что в иске – отказать. Но за все годы и в самых различных судах Москвы это всего лишь два таких отдельных решения, по крайней мере мне известных!
А в большинстве остальных случаев как-то исхитряются мотивировать все таким образом, что суды идут им навстречу. Есть пример, это дело сейчас лежит в Верховном суде, когда спустя 18 лет Департамент жилищной политики надумал истребовать свое имущество назад. Как это происходит? Ну, допустим, поступило какое-то дело по виндикации в Черемушкинский суд, и суд, рассмотрев его, отказал департаменту, причем совершенно справедливо. Отказал и отказал, департамент затих, а спустя два года или даже позже там решили вдруг это дело все-таки возобновить. И обращаются в Мосгорсуд о восстановлении апелляционного пропущенного срока. Есть такая процедура, когда можно восстановить пропущенный срок подачи апелляции, если были какие-то уважительные на то причины. В данном случае, знаете, какая была изумительная причина? Департамент объясняет, что, оказывается, он не знал об отказном решении Черемушкинского суда. Мосгорсуд считает эту причину уважительной, восстанавливает срок, отменяет решение Черемушкинского суда, возвращает это дело туда же, и на этот раз тот же самый Черемушкинский суд удовлетворяет иск департамента.

– Когда вы начали собирать статистику по таким делам и сколько на данный момент их насчитывается по Москве?
– Этим я начал заниматься практически сразу же, как занял эту должность уполномоченного, четыре года назад. Все это время москвичи обращаются сюда, в аппарат уполномоченного, с подобными жалобами, хотя наверняка у меня неполная статистика по таким случаям. Кто-то выигрывает дело, кто-то проигрывает, но сюда не обращается. Есть люди, которые просят помощи только тогда, когда к ним уже приходят приставы с решением суда о выселении. Мне кажется, таких дел в Москве несколько сотен. И в этом ряду особое место занимают 165 дел по квартирам микрорайона Щербинка.

– Да, это действительно громкое дело, обманутые собственники квартир не раз даже устраивали пикеты и манифестации, кажется? И как только по суду вас лишат квартиры, а значит, и регистрации, появится инспектор по делам несовершеннолетних и «успокоит»: «А детей мы у вас заберем. Они не должны жить на улице»
– И там есть свои нюансы, это квартиры в нескольких корпусах домов, которые в свое время построило Минобороны. Потом зачем-то выдало документы подставным совершенно людям о том, что они имеют договор социального найма или коммерческого найма на эти квартиры. А дальше все эти «наниматели» пришли с договорами в Департамент муниципального жилья с целью приватизации этого жилья. Департамент муниципального жилья отказался их приватизировать, потому что они еще не были оформлены в собственность города Москвы. Тогда все эти арендаторы пошли в Зюзинский райсуд, который принял 165 отдельных, индивидуальных решений разрешить приватизацию этих квартир. Позже эти самые «приватизаторы» продали приватизированные квартиры уже другим людям, а спустя некоторое время после этого Департамент жилищной политики Москвы вдруг опомнился: «Ой, они же украли у нас жилье без нашего ведома – без нашего ведома суд разрешил приватизировать это имущество!» И сейчас происходит самое интересное: тот же самый суд – тот же самый судья! – отменяет свои собственные решения о приватизации и принимает иски департамента.
В общем, вот такая ситуация по нехорошим квартирам в столице. А как с этим бороться, неизвестно, непонятно. Обобщив всю эту практику, я выступал на слушаниях в Общественной палате, отправил материалы в Верховный суд, в мэрию, в Мосгорсуд. Но пока все молчат, ждут, что скажет…

– княгиня Марья Алексеевна?
– Верховный суд РФ. А тот своего решения никак не выскажет. Хотя совсем недавно приостановил исполнение решения по одному из явно вопиющих дел. В Европейском суде по правам человека, помимо дела Гладышевой (см. материал на стр. 14 – «НГ»), которая отсудила в свою пользу более 20 тысяч евро, в настоящее время находится на рассмотрении еще 14 так называемых квартирных дел. И скорее всего по всем ним будет принято решение в пользу истцов, то есть против РФ. Однако проблема в том, что прецедентными эти дела не становятся. Ни уже выигранное дело Гладышевой, ни остальные, когда по ним будет вынесено решение. Да у той же Гладышевой, хотя квартиру ей и оставили, но Росреестр не хочет восстанавливать ее собственность с момента ее приобретения, а предлагает зарегистрировать ее с момента, когда восстановить в правах собственника ее постановил Европейский суд. А это означает минус четыре года или даже больше того.

– А сейчас-то зачем Росреестру упираться?
– Наверное, они боятся, что потом Гладышева будет требовать компенсацию за причиненный моральный ущерб или еще чего-нибудь. Хотя 20 тысяч евро уже заплатил бюджет по этому решению Страсбургского суда, а судя по тем жалобам, аналогичным делу Гладышевой, Российской Федерации нужно быть готовой к тому, чтобы заплатить еще несколько сотен тысяч евро.

– То есть гражданам, попавшим в такой переплет, нужно набраться терпения и сил, чтобы пройти все отказы на отечественном уровне, и только тогда, когда дело дойдет до Европейского суда по правам человека и жалоба будет признана приемлемой, можно на что-то надеяться?
– Я не могу ответить за Страсбургский суд. Можно надеяться или нет. Но хочу обратить внимание на то, в какой ситуации оказываются эти люди, когда, купив на, может быть, последние деньги жилье, они на протяжении всего периода судебных тяжб живут в полном аду. Когда, несмотря на конституционное право каждого россиянина на жилье, они решением российских судов оказываются прямиком на улице. Мало того, если в семье есть несовершеннолетние дети, то когда суд принимает решение о выселении, приходит к ним инспектор по делам несовершеннолетних и «успокаивает»: если вас все-таки выкинут на улицу, то мы ребенка у вас сразу же отберем, потому что о детях у нас государство заботится. Можете представить состояние матери в этом случае? И в таком стрессовом состоянии люди живут годами!

– Ужас какой-то! И есть уже конкретные примеры, когда люди действительно оказались на улице?
– Есть. Когда суд принимает по иску следующее решение – изъять из незаконного владения жилую площадь, лишить регистрации и выселить из незаконно занимаемого жилья, то в дом приходят приставы для исполнения этого решения. Есть случай, когда реально на улице оказалась многодетная мать с детьми, и вот уже второй год они живут в каком-то сарае, в котором нет абсолютно никаких удобств. Но у них нет другого жилья.

– А как же наши собесы и другие инстанции, которые должны защищать права ребенка, многодетных семей, в конце концов?
– Вы меня спрашиваете? Вот возьмите и у них спросите, я вам с удовольствием дам их адреса и телефоны.
И еще на что я хочу обратить внимание. Почти в каждом случае – а в докладе описано около двадцати дел, – так вот почти каждое из них, если не все они, начинается с такой фразы: «Умер наниматель квартиры». Умер так умер, жалко, конечно, но суть не в этом. Если посмотреть, отчего он умер, выяснятся любопытные детали: вот эта гражданка, допустим, выпала с балкона 9-го этажа, этот – тоже умер при странных обстоятельствах, но перед тем как умереть, они все успевают либо вступить в брак с тем, кто впоследствии приватизирует эту собственность, либо, уже после того, как выпала с балкона, гражданка, оказывается, успевает выписать доверенность на предоставление полномочий по приватизации.
То есть, безусловно, эта схема, которая многократно применяется, говорит о том, что здесь единый замысел присутствует. Но то, что суды в это все включились, – это мне абсолютно непонятно. Ведь ясно, что здесь никак не может применяться 302-я статья ГК, где написано: не знал и не мог знать приобретатель жилья, что это жилье много лет назад было приватизировано по мошеннической сделке, да еще и при участии московских чиновников. Не получается во всех этих случаях, что все происходило без ведома, помимо воли Департамента жилищной политики! Если ваш же чиновник правительства подписал бумаги на приватизацию – какой же еще дополнительный ведом должен присутствовать? Чиновник, что, должен клятву на крови дать, что ли: я знаю о том, что это дело происходит с моего ведома…

– И все же, подготовив этот доклад, на что вы рассчитываете? Как надеетесь эту действительно катастрофичную ситуацию изменить?
– Я очень надеюсь на Верховный суд, честно говоря. Вот в случае с Гладышевой Верховный суд РФ после вынесенного Европейским судом решения все же рассмотрел ее дело, отменил все определения Московского суда, все решения Черемушкинского суда, сам решение, правда, принимать не стал, вернул еще раз в Черемушкинский суд, и тот в очередной раз, уже в третий, рассматривал это дело, отказал департаменту, и департамент не стал подавать очередную апелляцию. Нет чтобы не позориться лишний раз и сразу в суде отказаться от притязаний, в суде опять стояли на своем – просто не стали оспаривать решение суда.
Тут еще вот какой нюанс есть. Тех, кого жилья лишили, их даже на очередь жилищную не ставят. Говорят, вас же лишили регистрации, вы теперь должны 10 лет в Москве прожить, для того чтобы мы могли вас поставить на очередь. А с другой стороны, совсем недавно пришла ко мне на прием депутат Сокольнического совета и показала ответ из ГУИСа Сокольнического района, она запрашивала, сколько пустых квартир у них в районе. Ей принесли список, там примерно квартир и отдельных комнат на 3000 квадратных метров. Представляете, это только в одном из сотни московских районов, даже не в округе, а в районе столько свободного жилья! Но этим никто не занимается. Вы знаете, как смешно ей ответили, когда она запросила по нескольким адресам информацию – они действительно пустые стоят или что? Это на анекдот похоже, что ей ответили из полиции: они заселены незаконно, но с ведома наемных жилищных организаций. Незаконно, но с ведома.

– Вот вы надеетесь на ВС, что он как-то обобщит практику по этим делам на основе вашего доклада или какой-то иной информации и вынесет определение. А как обстоит дело в других регионах, где стоимость квадратного метра жилья не зашкаливает так, как в Москве?
– Практика по регионам как таковая отсутствует. На уровне уполномоченных по правам человека я интересовался, как и кто с этим справляется на местах. Вот, например, Пермский край: единичные случаи истребования жилых помещений. Как правило, уполномоченному удается убедить органы местного самоуправления предъявлять требования о возмещении вреда непосредственно к мошенникам, а иски к добросовестным приобретателям отзываются. Кировская область: за 2013 год рассмотрено одно дело, в удовлетворении иска о выселении отказано. При вынесении решения была учтена позиция Европейского суда по делу Гладышевой против РФ.
Тверская область, практика имеется: областным судом во втором полугодии планируется проведение обобщения судебной практики. В Татарстане в двух случаях решения приняты в пользу жилищных органов, в одном случае решением суда в пользу последнего приобретателя с мошенника взыскана сумма в размере 1 миллиона 230 тысяч рублей. А в Москве такого ни одного решения нет.

– Так что же делать тем, кто купил жилье на вторичном рынке? Они все в зоне риска до тех пор, пока Верховный суд не обобщит практику по таким делам?
– Я не знаю, чем это объяснить, но пока мы будем искать объяснение всему этому бардаку на вторичном рынке жилья, еще несколько московских семей рискуют остаться без жилья.
Поэтому мой совет, или точнее призыв, таков: не покупайте жилье на вторичном рынке, дорогие москвичи.

– Но это же нереальный совет. А что делать тем, кто уже купил вторичную квартиру? Сидеть и бояться?
– Есть еще выход: принять мораторий на выселение. Потому что сейчас, пока человек пройдет через все круги ада – а мы с вами уже говорили, что это пять-шесть лет, – то где ему жить все это время? Даже если впоследствии все отыграется в его пользу. В документах люди указывали, что у кого-то инфаркт случился на нервной почве, у кого-то преждевременные роды, а у многих члены семьи на инвалидности, где им быть все время в поисках справедливости?
Я не хочу давать никаких рекомендаций, как себя обезопасить при покупке жилья на вторичном рынке. Они тоже могут оказаться не стопроцентными, не гарантирующими и могут создать иллюзию того, что если все эти рекомендации мы выполним, то все будет хорошо. Стоит добавить, что все сделки, о которых идет речь, проходили проверку через риелторские конторы – самые известные. И все получили от них заключение о чистоте сделки. А когда грянул гром, риелторы заявили, что они только дают рекомендации, а все риски лежат на покупателе.
Так что не будет хорошо, не будет гарантированно! На сайте Общественной палаты результаты этих слушаний вынесены под заголовком: «За вами тоже придут!» Через три года, через пять, через восемь, но вы не застрахованы от того, что однажды вам не скажут: «Извините, но это не ваша собственность».
Поэтому мы должны все вместе поднять эту проблему на такой общественный уровень, чтобы она вышла в публичное пространство. И те, от кого зависит принятие решений, пришли к осознанию этой необходимости.

Роза Цветкова, ответственный редактор приложения "НГ-Политика"

Источник: официальный сайт Уполномоченного по правам человека в городе Москве, http://www.ombudsman.mos.ru/node/21787

ДРУГИЕ СТАТЬИ