Памятка покупателю

Правильно покупаем квартиру

Итак, Вы ре­ши­ли при­об­ре­сти квар­ти­ру. Же­ла­ние по­нят­ное, но опас­ное. Пред­ла­га­ем Вам не­сколь­ко ре­ко­мен­да­ций, ко­то­ры­ми Вы про­сто обя­за­ны вос­поль­зо­вать­ся для то­го, что­бы сни­зить рис­ки по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры.

Пре­ду­пре­жда­ем сра­зу, что все ни­же­опи­сан­ное не преду­смот­ре­но ни од­ним за­ко­ном, го­су­дар­ство так и не сфор­му­ли­ро­ва­ло пра­вил по­куп­ки и про­да­жи квар­тир, вы­пол­не­ние ко­то­рых га­ран­ти­ро­ва­ло бы по­ку­па­те­лю, что го­су­дар­ство ни­ко­гда не бу­дет, не толь­ко от­ни­мать квар­ти­ру, но и во­об­ще предъ­яв­лять ка­кие-ли­бо пре­тен­зии к граж­да­ни­ну в свя­зи с при­об­ре­те­ни­ем им той или иной квар­ти­ры. Все ни­же­опи­сан­ное ос­но­ва­но на по­лу­офи­ци­аль­ных и не­офи­ци­аль­ных пре­тен­зи­ях к граж­да­нам, ис­хо­дя­щих от ор­га­нов вла­сти, ко­то­рые сна­ча­ла при­ни­ма­ли уча­стие или по­пу­сти­тель­ство­ва­ли хи­ще­нию го­су­дар­ствен­но­го (му­ни­ци­паль­но­го) иму­ще­ства, а ко­гда их при­зва­ли к от­ве­ту, они пе­ре­ло­жи­ли всю от­вет­ствен­ность на граж­дан, не име­ю­щих от­но­ше­ния к ма­хи­на­ци­ям с квар­ти­ра­ми.

Что же нуж­но по­ста­рать­ся сде­лать про­сто­му граж­да­ни­ну при по­куп­ке квар­ти­ры?

1 Вам не­об­хо­ди­мо лич­но осмот­реть квар­ти­ру. По­про­си­те про­дав­ца по­ка­зать по­этаж­ный план и экс­пли­ка­цию квар­ти­ры, вы­дан­ную ор­га­ни­за­ци­ей, осу­ществ­ля­ю­щей го­су­дар­ствен­ный тех­ни­че­ский учет и тех­ни­че­скую ин­вен­та­ри­за­цию объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти. Срав­ни­те дан­ные вы­ше­ука­зан­ных до­ку­мен­тов с ре­аль­ной об­ста­нов­кой в квар­ти­ре. По­об­щай­тесь с людь­ми, про­жи­ва­ю­щи­ми в со­сед­них квар­ти­рах, что­бы по­лу­чить как мож­но боль­ше ин­фор­ма­ции об ис­то­рии квар­ти­ры, ее быв­ших и ны­неш­них вла­дель­цах (луч­ше все­го вы­ше­ука­зан­ные дей­ствия осу­ществ­лять в со­про­вож­де­нии про­дав­ца квар­ти­ры или, как ми­ни­мум, по­про­сить у про­дав­ца ко­пию его пас­пор­та с тем, что­бы по­ка­зать ее со­се­дям – сде­лать это нуж­но для то­го, что­бы убе­дить­ся в том, что имен­но про­да­вец яв­ля­ет­ся вла­дель­цем дан­ной квар­ти­ры). И за­пом­ни­те, что мно­гие кри­ми­наль­ные квар­ти­ры ра­нее на­хо­ди­лись во вла­де­нии оди­но­ко про­жи­ва­ю­щих лю­дей (рас­смат­ри­вая ва­ри­ан­ты с пред­ло­же­ни­я­ми по­доб­ных квар­тир, будь­те осо­бен­но вни­ма­тель­но). Как пра­ви­ло, уже на дан­ном эта­пе по­куп­ки квар­ти­ры мож­но вы­явить боль­шин­ство со­мни­тель­ных квар­тир.

2 Не­об­хо­ди­мо по­пы­тать­ся вы­яс­нить у про­дав­ца квар­ти­ры ис­тин­ную при­чи­ну ее про­да­жи.  

3Все­гда об­ра­щай­те вни­ма­ние на сто­и­мость квар­ти­ры. Ес­ли сто­и­мость квар­ти­ры су­ще­ствен­но от­ли­ча­ет­ся от сред­ней це­ны на рын­ке не­дви­жи­мо­сти, то от по­куп­ки та­кой квар­ти­ры име­ет смысл от­ка­зать­ся - за­ни­жен­ная в до­го­во­ре це­на квар­ти­ры мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­ку­па­те­ля квар­ти­ры.

4 Вни­ма­тель­но изу­чи­те пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие до­ку­мен­ты на квар­ти­ру. Край­не же­ла­тель­но про­сле­дить преды­ду­щие сдел­ки с дан­ной квар­ти­рой. Ко­гда при­об­ре­та­лась? По ка­кой це­не? Эта ин­фор­ма­ция по­мо­жет Вам вы­явить квар­ти­ру, ко­то­рая пе­ре­про­да­ва­лась за ко­рот­кое вре­мя не­сколь­ко раз. Со­вер­ше­ние двух, трех или бо­лее сде­лок в от­но­ше­нии квар­ти­ры в те­че­ние ме­ся­ца, двух, трех или по­лу­го­да мо­жет рас­смат­ри­вать­ся су­дом как при­знак не­доб­ро­со­вест­но­сти по­след­не­го по­ку­па­те­ля квар­ти­ры. Осо­бое вни­ма­ние сле­ду­ет уде­лять си­ту­а­ци­ям, ко­гда про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся в те­че­ние от­но­си­тель­но ко­рот­ко­го вре­ме­ни по­сле по­лу­че­ния про­дав­цом до­ку­мен­тов о ее при­ва­ти­за­ции или на­сле­до­ва­нии (в том чис­ле на ос­но­ва­нии су­деб­ных ре­ше­ний).

5 Вни­ма­тель­но изу­чи­те лич­ные до­ку­мен­ты про­дав­ца (хо­ро­ший ва­ри­ант это по­про­сить про­дав­ца пред­ста­вить справ­ку обо всех ран­нее вы­дан­ных пас­пор­тах). Вы­да­ча но­во­го пас­пор­та про­дав­цу не­за­дол­го до со­вер­ше­ния сдел­ки долж­на на­сто­ра­жи­вать, как и яв­но но­вая фо­то­гра­фия в ста­ром пас­пор­те. И ес­ли ра­зум­ных объ­яс­не­ний дан­но­му об­сто­я­тель­ству от про­дав­ца Ва­ми не по­лу­че­но или объ­яс­не­ния вы­зы­ва­ют со­мне­ния, то луч­ше от­ка­зать­ся от сдел­ки. Не­об­хо­ди­мо уде­лить осо­бое вни­ма­ние до­ку­мен­там про­дав­ца квар­ти­ры, на­хо­дя­щей­ся в Ва­шем ре­ги­о­не в си­ту­а­ции, ко­гда сам про­да­вец или его пред­ста­ви­тель за­ре­ги­стри­ро­ван на тер­ри­то­рии дру­го­го ре­ги­о­на. На этой же ста­дии це­ле­со­об­раз­но убе­дить­ся в дее­спо­соб­но­сти про­дав­ца, для че­го не­об­хо­ди­мо за­про­сить у не­го до­ку­мен­ты из ме­ди­цин­ско­го учре­жде­ния о том, что он не со­сто­ит на уче­те в свя­зи с на­ли­чи­ем у не­го пси­хи­че­ско­го за­бо­ле­ва­ния, ал­ко­голь­ной или нар­ко­ти­че­ской за­ви­си­мо­сти.

6 Ес­ли про­да­жа квар­ти­ры осу­ществ­ля­ет­ся че­рез пред­ста­ви­те­ля соб­ствен­ни­ка, то вни­ма­ние долж­но быть уде­ле­но не толь­ко пас­пор­ту дан­но­го ли­ца, но и со­дер­жа­нию до­ве­рен­но­сти. Край­не же­ла­тель­но про­ве­рить дей­стви­тель­но ли до­ве­рен­ность вы­да­ва­лась имен­но про­дав­цом, у ко­то­ро­го Вы на­ме­ре­ны при­об­ре­сти квар­ти­ру, дей­стви­тель­но ли она удо­сто­ве­ря­лась тем но­та­ри­усом и на тот срок, ко­то­рые в ней ука­за­ны. Да­же ес­ли до­ве­рен­ность по­сле вы­ше­опи­сан­ной про­вер­ки не вы­зы­ва­ет у Вас со­мне­ний, в Ва­ших ин­те­ре­сах лич­но по­зна­ко­мить­ся с соб­ствен­ни­ком квар­ти­ры, а так­же вы­пол­нить осталь­ные на­ши ре­ко­мен­да­ций.

7 Не­об­хо­ди­мо по­лу­чить ин­фор­ма­цию у про­дав­ца о на­ли­чии у не­го су­пру­га или быв­ших су­пру­гов, а так­же де­тей, их пра­вах на квар­ти­ру.

8 Са­мо­сто­я­тель­но за­про­си­те ин­фор­ма­цию об ин­те­ре­су­ю­щей Вас квар­ти­ре из Еди­но­го го­су­дар­ствен­но­го ре­ест­ра прав на не­дви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним, что­бы убе­дить­ся в том, что на мо­мент пред­ло­же­ния к про­да­же квар­ти­ра не на­хо­дит­ся под аре­стом, не за­ло­же­на, а так­же в том, что ее вла­дель­цем яв­ля­ет­ся имен­но про­да­вец.

9 По­ста­рай­тесь по­лу­чить в су­де по ме­сту на­хож­де­ния квар­ти­ры ин­фор­ма­цию об име­ю­щих­ся в про­из­вод­стве су­да де­лах (ес­ли они есть), от­но­ся­щих­ся к дан­ной квар­ти­ре (хо­тя это прак­ти­че­ски не­воз­мож­но).

10 Сов­мест­но (это важ­ный мо­мент) с про­дав­цом за­про­си­те Еди­ный жи­лищ­ный до­ку­мент или вы­пис­ку из до­мо­вой кни­ги, что­бы убе­дить­ся в от­сут­ствии за­ре­ги­стри­ро­ван­ных в квар­ти­ре лиц ( оп­ти­маль­ным ва­ри­ан­том яв­ля­ет­ся по­лу­че­ние не­офи­ци­аль­ным пу­тем пол­ной (с да­ты по­строй­ки до­ма) вы­пис­ки из до­мо­вой кни­ги со све­де­ни­я­ми обо всех ко­гда-ли­бо офи­ци­аль­но про­жи­вав­ших в квар­ти­ре лю­дях). Убе­ди­тесь в над­ле­жа­щем ис­пол­не­нии про­дав­цом обя­зан­но­стей по опла­те жи­лищ­но-ком­му­наль­ных услуг.

11 Обя­за­тель­но ука­зы­вай­те в до­го­во­ре пол­ную це­ну, за ко­то­рую Вы по­ку­па­е­те квар­ти­ру. Сде­лать это – в Ва­ших ин­те­ре­сах. Ес­ли по ка­ким-то при­чи­нам сдел­ку при­зна­ют не­дей­стви­тель­ной в бу­ду­щем, то Вы смо­же­те вер­нуть толь­ко те день­ги, ко­то­рые ука­за­ны в до­го­во­ре. Обыч­но си­ту­а­ция с за­ни­же­ни­ем це­ны встре­ча­ет­ся то­гда, ко­гда речь идет о про­да­же не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­щей­ся в соб­ствен­но­сти у вла­дель­ца ме­нее трех лет. За­ни­же­ни­ем це­ны в до­го­во­ре про­да­вец пы­та­ет­ся сни­зить на­ло­го­вые вы­пла­ты, свя­зан­ные с со­вер­ше­ни­ем сдел­ки, но это мо­жет быть сде­ла­но и в мо­шен­ни­че­ских це­лях.

12 В це­лях Ва­шей лич­ной без­опас­но­сти про­во­ди­те рас­че­ты по сдел­ке толь­ко че­рез банк (бан­ков­скую ячей­ку или бан­ков­ский счет). Но и здесь встре­ча­ют­ся вся­ко­го ро­да улов­ки мо­шен­ни­ков. Вни­ма­тель­но чи­тай­те усло­вия до­сту­па к ячей­ке. Слиш­ком слож­ная для Вас про­це­ду­ра до­сту­па к ячей­ке по­сле за­клад­ки де­нег долж­на Вас на­сто­ро­жить.

Ес­ли про­да­вец квар­ти­ры про­яв­ля­ет не­по­ни­ма­ние по по­во­ду Ва­ших со­мне­ний, а так­же Ва­шей тща­тель­но­сти при про­вер­ке до­ку­мен­тов и от­ка­зы­ва­ет Вам в со­дей­ствии, то мы ре­ко­мен­ду­ем от­ка­зать­ся от по­куп­ки квар­ти­ры у это­го ли­ца.

И еще:

Воз­мож­но, не во всех слу­ча­ях при­об­ре­те­ния квар­ти­ры Вы счи­та­е­те не­об­хо­ди­мым об­ра­щать­ся за по­мо­щью к юри­стам, но, на­при­мер, ес­ли Вы при­об­ре­та­е­те квар­ти­ру у за­строй­щи­ка, в том чис­ле пу­тем уча­стия в до­ле­вом стро­и­тель­стве, а так­же у лиц, по­лу­чив­ших не­дви­жи­мость в по­ряд­ке на­сле­до­ва­ния или по ре­ше­нию су­да, а так­же то­гда, ко­гда Вам про­сто за­труд­ни­тель­но са­мо­сто­я­тель­но раз­ре­шить Ва­ши со­мне­ния при изу­че­нии ис­то­рии по­нра­вив­шей­ся квар­ти­ры, то в Ва­ших ин­те­ре­сах вос­поль­зо­вать­ся по­мо­щью не про­сто юри­стов, а про­фес­си­о­на­лов, к вы­бо­ру ко­то­рых нуж­но под­хо­дить очень вни­ма­тель­но.

Об­ра­ща­ем вни­ма­ние на то, что ри­эл­то­ров це­ле­со­об­раз­но при­вле­кать для осу­ществ­ле­ния по­ис­ка квар­тир, но не для про­ве­де­ния пра­во­вой экс­пер­ти­зы до­ку­мен­тов. На­ши со­мне­ния в це­ле­со­об­раз­но­сти при­вле­че­ния ри­эл­то­ров к пра­во­вой экс­пер­ти­зе до­ку­мен­тов свя­за­ны, преж­де все­го, с тем, что пе­ред ри­эл­то­ра­ми, в первую оче­редь, сто­ит за­да­ча как мож­но быст­рее про­ве­сти сдел­ку, а не мак­си­маль­ная про­вер­ка юри­ди­че­ской чи­сто­ты до­ку­мен­тов про­дав­ца.

При за­клю­че­нии сдел­ки так­же же­ла­тель­но вос­поль­зо­вать­ся стра­хо­ва­ни­ем ти­ту­ла (рис­ка утра­ты соб­ствен­но­сти), но при этом Вам не­об­хо­ди­мо учесть, что хо­тя на прак­ти­ке та­кой вид стра­хо­ва­ния су­ще­ству­ет, в за­ко­но­да­тель­стве вы­ше­ука­зан­ное по­ня­тие не рас­кры­то, что со­от­вет­ствен­но тре­бу­ет бо­лее вни­ма­тель­но­го от­но­ше­ния при вы­бо­ре стра­хо­вой ком­па­нии и озна­ком­ле­нии с ее пра­ви­ла­ми дан­но­го ви­да стра­хо­ва­ния.

В за­клю­че­нии не­об­хо­ди­мо от­ме­тить, что, к со­жа­ле­нию, 100% га­ран­тии юри­ди­че­ской чи­сто­ты квар­ти­ры Вам дать ни­кто в на­сто­я­щее вре­мя не смо­жет, но мак­си­маль­но ми­ни­ми­зи­ро­вать риск по­куп­ки кри­ми­наль­ной квар­ти­ры при долж­ной сте­пе­ни вни­ма­тель­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти Вам по си­лам.

Помни­те! На­ли­чие до­ку­мен­та о го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру га­ран­ти­ру­ет юри­ди­че­скую чи­сто­ту при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры и под­твер­жда­ет Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка толь­ко до то­го мо­мен­та, по­ка Вы не ока­же­тесь от­вет­чи­ком по де­лу об ис­тре­бо­ва­нии Ва­шей квар­ти­ры из Ва­ше­го не­за­кон­но­го вла­де­ния – с это­го мо­мен­та Ваш ти­тул соб­ствен­ни­ка пре­вра­ща­ет­ся в ни­что, а Вам пред­сто­ит слож­ный путь за­щи­ты сво­ей соб­ствен­но­сти от по­ся­га­тельств тре­тьих лиц, сре­ди ко­то­рых, воз­мож­но, ока­жут­ся ор­га­ны го­су­дар­ствен­ной вла­сти или мест­но­го са­мо­управ­ле­ния.

И последнее:

Хра­ни­те аб­со­лют­но все до­ку­мен­ты, свя­зан­ные с ис­то­ри­ей при­об­ре­те­ния Ва­ми квар­ти­ры (объ­яв­ле­ния, до­го­во­ры с ри­ел­то­ра­ми, вы­пис­ки, справ­ки, рас­пис­ки, пе­ре­пис­ку и т.д.).

Удачной покупки!